Real Estate: el regreso del fideicomiso al costo

De que trata

 En un Fideicomiso, los Inversores (Fiduciantes) no adquieren departamentos sino porcentajes de participación en el negocio asumiendo, en proporciones pre-establecidas,  derechos, obligaciones y riesgos -en forma solidaria- como si fueran ellos el Desarrollador. Estos porcentajes de participación coinciden con el derecho a obtener un departamento al momento de la terminación de la obra y luego de haber terminado de efectuar  los aportes que la misma haya demandado.

Se puede comparar con una persona que compra el terreno y los materiales para construir su casa. Si los materiales o los sueldos aumentan, deberá asumir los aumentos.

Ventajas

Hoy en dia, esta figura viene a  poner fin a la discusión acerca de la moneda de pago: Los aportes mensuales para llevar a cabo la obra son en pesos aunque pueden tener un componente en dólares (que corresponde al terreno). Si bien es cierto que a medida que la obra avanza, los costos  sufren un incremento , no tendrán la misma apreciación que tiene generalmente el dólar, pues históricamente el valor de éste ha superado los costos. El valor de la unidad terminada cotizará en dólares.

El Fideicomiso al Costo permite a Desarrolladores e Inversores (Fiduciantes) compartir el riesgo que cause el aumento en los costos de construccion  evitando que se acabe el dinero para terminar la obra.

Tener en cuenta

El Fideicomiso es una herramienta jurídicamente segura, pero es posible que durante la construcción de la obra se necesite realizar una inversión mayor a la que se previó originalmente debido a que la figura del Inversor  (Fiduciante) es similar a la de un socio en una Sociedad y cualquier vicisitud que se presente deberá ser afrontada: Un juicio o un accidente laboral, un costo no computado por olvido, un impuesto sobreviniente.

El Inversor (Fiduciante) puede ingresar en un Fideicomiso al Costo antes de que esté formalmente constituido o posteriormente a la constitución, entendiéndose por “constitución”  la firma del Contrato por parte de todos los Inversores o Fiduciantes. El Desarrollador reúne un grupo de Inversores o Fiduciantes para iniciar la obra y con los aportes que éstos realizan en las condiciones y plazos establecidos, hará frente a los costos de la misma.

Antes de firmar el contrato,  es necesario acceder al borrador o anteproyecto con los planos, superficies y cronograma de obra. El Administrador de los aportes de los Inversores (Fiduciantes) debe buscar varios presupuestos y descuentos antes de contratar,  pues debe actuar con la diligencia de un buen hombre de negocios.

Reunir el grupo de Inversores (Fiduciantes) para iniciar la obra demora 6 meses pero en un contexto donde el mercado inmobiliario se encuentra recesivo puede demorar entre 8 a 12 meses. En la etapa preconstitutiva, los interesados deben presentar un formulario con su intención de ingresar al negocio, acompañado de dinero en garantía de su palabra empeñada (similar a una reserva de compra) y si el negocio no concluye la inmobiliaria interviniente o el Desarrollador deberán devolver las sumas entregadas sin penalidad.

Si bien el Fideicomiso es tributariamente complejo, permite el ahorro que luego se traducirá a dólares pues faculta a una persona ir pagando un departamento en pesos a medida de que éste se construye. Aunque aumenten los costos, siempre será beneficioso pues a mediano plazo, su inversión se verá favorablemente revaluada, pudiendo vender la unidad terminada a más de lo que efectivamente la pagó.

Para contacto: Del Caminante 80 Oficina 506, Edificio Vientos del Delta II, Nordelta Prov. de Buenos Aires. Jorge Newbery 3454 Oficina 204, Edificio la Musa Stars, CABA.

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