El Indec realizó una encuesta entre empresas constructoras en el mes de octubre preguntándoles por qué consideran que la cantidad de obras aumentará en los próximos meses. Entre las consultadas, el 25,9% respondió que la mejora vendrá del crecimiento de la actividad económica, el 24,1% de la estabilidad de precios y el 11,1% mencionó una mayor disponibilidad de créditos para la compra de inmuebles.
Los porcentajes no expresan clarividencia ni vaticinio, sólo lógica. Según datos publicados por el Banco Central (BCRA), en el primer trimestre del año los montos destinados por los bancos a créditos hipotecarios no superan los US$2 millones. Únicamente en septiembre se brindaron más de US$100 millones de préstamos, cifra récord desde 2018.
En este marco, el gobierno anunció la puesta en marcha de las hipotecas divisibles, una herramienta que promete inyectar más dinamismo al mercado. ¿En qué consiste el instrumento? Carlos Ruiz Lapuente, abogado experto en inversiones inmobiliarias, explica que, a grandes rasgos, permiten dividir el crédito inicial en varios más pequeños, generalmente asociados a partes específicas de un bien inmueble divisible, como terrenos o edificios con unidades independientes
“Las hipotecas divisibles ofrecen mayor flexibilidad que las tradicionales. Facilitan la venta de unidades individuales con sus respectivas cargas hipotecarias, sin necesidad de cancelar la hipoteca total”, detalla, puntualizando que son ideales para bienes fraccionables. “En cuanto a las diferencias con una hipoteca tradicional, hay que decir que éstas últimas afectan al bien completo”.
De acuerdo con el consultor, permiten ventas parciales del bien hipotecado, algo no viable con las hipotecas tradicionales. Además de la citada flexibilidad, la facilidad en la comercialización y la gestión financiera están entre sus principales ventajas. “También es cierto que su normalización es más costosa y que hay requisitos específicos de los bancos”, puntualiza.
En este sentido, explica Ruiz Lapuente, las entidades se ven beneficiadas por una reducción de riesgos ya que lo diversifican, al distribuir pagos entre varios propietarios, reduciendo la probabilidad de impagos totales. “Es un fomento a la inversión parcial, ya que impulsa el fraccionamiento de propiedades, favoreciendo a pequeños inversores”, define.
Según el abogado y asesor en inversiones uruguayo, las hipotecas divisibles conllevan cierta complejidad legal, impacto fiscal y posibles desigualdades, beneficiando al canal financiero. “En resumen –concluye-, estas hipotecas dinamizan el mercado, pero requieren regulaciones claras para evitar riesgos y abusos”.
Mirada de desarrollador. “Las hipotecas divisibles son un instrumento espectacular para que los usuarios finales los compradores, puedan adquirir sus viviendas desde el pozo, pagándola en cuotas desde el día uno”, evalúa, por su parte, Federico Gagliardo, CEO de Vitrium, empresa que actualmente se encuentra desarrollando Pueblo Camaño, en Pilar, además de proyectos en distintas ciudades de la región.
Gagliardo explica que se trata de un instrumento que existe en muchos países del mundo para poder financiar proyectos inmobiliarios desde el inicio y darle al consumidor final un instrumento de financiación antes de que la unidad esté ni siquiera construida. “En el corto plazo por ahí el impacto no va a ser muy alto sobre todo porque las tasas todavía son muy altas”, analiza.
“Hasta que no bajen a un dígito o muy cercanas a un dígito, probablemente el volumen de hipotecas no sea muy grande”, continúa, anticipando lo que sucedería después: “Pero a mediano plazo –continúa Gagliardo- va a ser una herramienta espectacular y permitirá que el mercado crezca muy rápido sobre todo en la segunda mitad de 2025”.
¿Cómo impactará en la compra-venta de inmuebles? Para el desarrollador, “definitivamente”, va a hacer subir los precios. “Va a haber mucha más demanda que en la actualidad y eso seguramente produzca que los precios aumenten, ya que en la actualidad están un 50% más bajos de lo que eran en 2017, mientras los costos de construcción son más altos que los precios de venta”, responde.
Para el desarrollador, en este marco donde “la ecuación en el mercado inmobiliario no cierra”, los precios tienen que subir para que el negocio vuelva a ser viable en la Argentina. “En definitiva, este tipo de hipotecas, al darle al comprador un instrumento más sencillo para comprar, va a crear volumen de demanda y eso repercutirá en la suba de precios”.
Idas, ¿y vueltas? Junto al inminente despegue del crédito, el sector también celebra el blanqueo y la caída de la ley de alquileres, en conjunto, factores que agitaron la actividad. Pero aun en esta coyuntura auspiciosa, expresa preocupación. Tal es el caso de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) que han manifestado su inquietud frente al fallo de la Cámara Federal de Posadas en el caso Azzimonti. En concreto, las entidades temen el impacto negativo que la sentencia podría tener en el futuro del crédito hipotecario en la Argentina. Sucintamente, cabe recordar que el señor Azzimonti obtuvo en 2018 un crédito hipotecario Uva y luego demandó al Banco Nación, otorgante del préstamo, por cláusulas abusivas. La Justicia recientemente falló a su favor ordenando recalcular su deuda bajo un esquema supuestamente más equitativo.
“Los créditos hipotecarios son una pieza clave en la estructura financiera de cualquier país. Contribuyen a que más personas puedan acceder a su vivienda y dinamizan el mercado porque aumenta la demanda de propiedades y se multiplica el volumen de compradores", declararon los titulares de las entidades, Damián Tabakman (CEDU) y Carlos Spina ( AEV).
por Marcelo Alfano
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