Del colchón al ladrillo

Los datos de agosto generaron una mueca de optimismo en el mercado inmobiliario de CABA. Las escrituras ascendieron a 5.297 (+ 28%), las hipotecas a 416 (+ 130%), mientras que el valor promedio de escrituración fue de US$ 98.885 (+ 3%).

No obstante, otros indicadores trajeron noticias menos alentadoras. Por un lado, septiembre fue el noveno mes del año en el que la construcción continuó sin despegar. Por ejemplo, tanto los despachos de cemento como las ventas de materiales (Índice Construya) se encuentran en terreno negativo: un 18% y 22%, respectivamente.

Asimismo, según un relevamiento de precios de la propiedad realizado en conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre del mercado inmobiliario en AMBA, en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste se registran variaciones intermensuales en el valor de venta por metro cuadrado en dólares de departamentos del 0,5%, -0,1%, -0,2% y 0,5%, respectivamente. En septiembre pasado, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA desde agosto de 2023; en GBA Norte, desde abril de 2024, y en GBA Sur desde mayo de 2024. Pero, en cambio, en GBA Oeste está neutro desde septiembre de 2024.

Valores. A su vez, si se consideran las variaciones intermensuales con relación a agosto, el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es de 0.2% en CABA, -0.4% en GBA Norte, -0.7% en GBA Sur y 0.1% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en septiembre de 2024, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 0.5% en CABA y GBA Oeste, del -0,1% en GBA Norte y del -0,2 en GBA Sur. En todos los casos, se trata de números que no muestran una recuperación.

En este escenario, ¿qué impacto tendrá el blanqueo para el sector? Las visiones no son unánimes. Por caso, para Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, “seguramente se harán algunas operaciones en los segmentos de bajos valores inmobiliarios y en el mercado de inmuebles en desarrollo principalmente ya que son los que no pagan penalidad (hasta US$100.000). “Pero, en la actualidad, el mercado inmobiliario en general no depende del blanqueo: las ventas se están dando mucho más por los actuales bajos valores luego de 5 años de bajas y por el impulso que está tomando el crédito hipotecario. Sí, seguramente, el blanqueo aportará algunas escrituras más, pero será mínimo el impacto con relación al resto del mercado y lo que generan las otras variables”, aclara.

“Tenemos muchos interesados por el blanqueo. Podemos afirmar que, de cada 10 oportunidades vigentes, 4 son por blanqueo. Si bien los tickets son variados tanto en unidades pequeñas como grandes, los últimos días se recibieron mayores consultas en tickets entre US$75.000 y US$100.000”, comenta Federico Rosbaco, CEO de Rosbaco & Partners. También, como indica Facundo Soldati, director de Soldati Botánico, quienes blanquean más del tope indicado, pueden evitar la multa al invertir los fondos en algún proyecto inmobiliario que haya tenido un grado de avance de hasta 50%, al 8 de julio, con lo que constituye una ventana más de oportunidad.

Por otra parte, el consultor indica que, además no hay que olvidar que la opción inmobiliaria para el blanqueo es sólo una más, “ya que compite con todo el resto de las alternativas, como quedarse con el cash, acciones, bonos, entre otros activos”. “Sin dudas el blanqueo, tal cual fue concebido, generará un flujo significativo de dinero hacia el sector. En las últimas dos semanas, las consultas de clientes relacionadas al blanqueo han aumentado considerablemente en todas nuestras sucursales, en especial por proyectos en pozo o con menos del 50% de avance. Esto es porque la ley no pide multas para fondos regularizados, invertidos en desarrollos inmobiliarios con menos del 50% de avance. Los tickets más buscados están entre los US$100.000 y los US$200.000, apuntando a unidades de hasta 3 ambientes y dependiendo el tipo de proyecto y zona”, cuenta el director de Soldati Botánico.

La mirada de Alejandro Ginevra, de GNV Group, es optimista: “son medidas que sirven para fomentar la construcción. Si sumás el blanqueo, a la reaparición del crédito, la eliminación de ley de alquileres no es una medida descolgada. Es un proceso que está muy bien. Todo lo que se haga para fomentar será muy bueno para generar puestos de trabajo”, señala. Y amplía: “En un gobierno que le puso el foco al desarrollo inmobiliario como ningún otro gobierno. El gran generador y movilizador de mano de obra es la construcción. Siempre lo dijimos. En esta oportunidad está haciendo lo que hay que hacer. Inversión real, inmobiliaria; otros apuntaron a activos financieros” graficó.

Ginevra menciona que existen “alrededor de 60 proyectos aptos para blanqueo”, al tiempo que destaca que “no me imagino a una persona que viva en la Provincia de Buenos Aires que vaya a Córdoba o Mendoza, pero es probable que un cordobés compre en la ciudad de Buenos Aires. Allí estarían más focalizados los proyectos”. El broker profundiza en este dato y aporta números: “Si estimamos que cada uno de los proyectos generaría una inversión de US$5 millones, en total serían US$ 300 millones, solo en este rubro”.

Mano de obra. Además, la reactivación tendría un impacto directo en la ocupación. “Nosotros tenemos 600 directos, pero si se suman todos los proyectos se podrían generar casi 100.000 puestos de trabajo. Todas estas obras se mueven, el dinero se vuelve a invertir y generar más. Es multiplicador”.

Otro de los que opina que la Regularización de Activos generará un impulso en la construcción es Rodrigo Saldaña, Gerente Comercial de Grupo Oslo: “hay gran entusiasmo, pero poca información: muchos creían que tenían que elegir la propiedad antes del 31 de octubre, cuando realmente lo que deben hacer es depositar los fondos antes de esa fecha y, después, pueden elegir con más tranquilidad”, afirma.

Por otra parte, cuenta que “estamos viendo bien marcado lo que es el segmento inicial. Hay mucho pequeño ahorrista que está invirtiendo con los US$100.000 límite libres de impuestos, lo que se traduce en la compra de propiedades de uno y dos ambientes que no pasan los US$170.000”.

Es decir, alguien que ya tenía ingresos blanqueados y que ahora puede ingresar un poco más, logra acceder a este tipo de propiedades y obtener, en muchos casos, su primera vivienda. “Vemos entre un 30 y un 35% más de consultas con respecto a un mes normal: estamos teniendo un buen nivel de consultas y empezamos a realizar operaciones de escrituras que no teníamos desde 2019”, amplía Saldaña.

En consecuencia, los proyectos en pozo son los grandes beneficiados del actual blanqueo. Además, este tipo de inversión suele ser una oportunidad, dado que permiten precios bajos y al momento de entrega, el inmueble se revaloriza. Según Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, “la tendencia sugiere que los inversores están reconociendo la oportunidad de entrar al mercado en un momento en que los precios aún son competitivos, con miras a obtener una apreciación significativa en los próximos años”. “Desde la implementación del blanqueo y el inicio del crédito hipotecario se espera un aumento de la demanda que presione los precios al alza, los cuales aún se mantienen accesibles, comparados a valores históricos de Buenos Aires. La demanda sostenida y el apoyo de medidas gubernamentales como el blanqueo, mitigan los riesgos y hacen de esta, una opción sólida para diversificar una cartera de inversiones”, agrega el desarrollador.

Mientras los valores se mantienen estables y hay un amago de recuperación de la compraventa de propiedades, el interrogante está planteado: ¿será el blanqueo la medida que le permita al sector de la construcción volver a ser?