Luego de cinco décadas de inestabilidad crónica, con períodos aislados de cierta estabilidad, la cuenta llega. La inflación, un síntoma clave, ayudó a ocultar desajustes cada vez por lapsos más cortos a costa de producir otras distorsiones en el resto de la economía, empezando por la caída de la demanda de dinero y la constante demanda de dólares como refugio del ahorro.
Cifras elocuentes. El promedio estimado de compra de divisas fue de US$2.000 millones por mes, pero algunos períodos (como julio pasado), superó los US$3.320 millones, según estimaciones del Banco Central. Esa combinación de dolarización del ahorro y dificultad para establecer unidad de medida en créditos a plazos medianos y largos también fue minando la capacidad prestable de los bancos más allá de los 180 días, restringiendo el crédito que naturalmente asume esos horizontes de tiempo, como el hipotecario. El economista en la consultora Empiria Federico González Rouco y especialista en temas del mercado de la vivienda urbana, estima que el total del stock del crédito hipotecario en Argentina no supera el 2% del PBI cuando en Brasil es del 10% y en Chile, el líder regional, trepa al 25% del ingreso total.
Se suponía que la desaceleración inflacionaria estabilizaría el mercado inmobiliario, estancado desde el último pico de 2017. La fecha no es casual porque desde 2016 se implementó un atajo realista: la indexación del capital prestado por el coeficiente UVA, vinculado con la inflación. Sin embargo, la dolarización de la vivienda abrió una brecha difícil de solucionar con esta herramienta aislada. El otro escollo fue que los bancos no aumentaron la capacidad prestable sustancialmente por la sencilla razón que el ahorro continuó refugiándose en activos dolarizados, que impiden financiar por normas de prudencia crediticia del Central a deudores con ingresos en pesos. Esta combinación de factores y el apretón monetario del segundo semestre del año pasado terminaron impactando de lleno en la tasa de interés que elevó la tasa de irregularidad (en más de 90 días de mora) que varían según el tipo de crédito. Los destinados a las empresas tienen un incumplimiento mucho más bajo y todavía más los hipotecarios, menos del 2% en total. Así, escapan de la lógica de la morosidad por dos razones: hay una selección más rigurosa de los acreedores por nivel de ingresos e historial y las tasas son bajas porque el monto original está indexado.
En el mercado actual, abastecido por la banca pública (encabezada por el Banco Nación), la tasa de interés promedio es de 7% anual (sobre valores en UVA), cuando en el resto de la región oscilan entre 4% anual (Chile) y entre 5% y 6% para el resto de los países con mercados ya desarrollados. Recientemente, hubo entidades como el Banco Provincia de Buenos Aires que sacaron una línea para construcción que es de 9% anual sobre valores indexados, una novedad en ese banco que por alguna razón optaba por tasas nominales en pesos y variables que agregaba una dificultad para el cálculo del porcentaje del ingreso se destinaría al cumplimiento de la cuota establecida.
Lento arranque. Todas estas dificultades se sumaron a un mercado inmobiliario que nunca pudo recuperar el impacto positivo de la reaparición del crédito hipotecario de efímera duración (2016 a 2018) que incluso elevó los precios de cierre de operaciones entre 20% y 25% más que los actuales en general, para un dólar que también se depreció.
El censo nacional de 2010 arrojó que el 72,9% de los argentinos tenían vivienda propia, pero ese porcentaje descendió al 65,5% en el de 2022. Para este año, la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) muestra que 65,6% de las propiedades están ocupadas por sus dueños, 16% por inquilinos y el resto se divide entre tenencia precaria, préstamo o régimen de trabajo con vivienda. El Monitor de Crédito Hipotecario, de la Fundación Tejido Urbano registró en los siete primeros meses del año 13.329 altas de crédito frente a 25.160 del mismo período de 2025, con una caída interanual del 47%. Por su parte, el mercado inmobiliario en general mostró una contracción considerablemente menor: 55.035 escrituras en la Provincia de Buenos Aires y 29.477 en la Ciudad de Buenos Aires, (-7,8% y -0,2%, respectivamente).
La solución desde el mercado no cumplió con las expectativas o su marcha autónoma sería tan lenta que la mano invisible no alcanzaría para poner en marcha un modesto círculo virtuoso. Es por eso que la iniciativa de utilizar parte de los activos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) que hoy acumula un valor estimado de US$78.000 millones mediante licitaciones por parte de las entidades bancarias puede considerarse el inicio de este proceso. Para Jorge Colina, el economista y presidente de IDESA, con sólo utilizar 4% del total de los fondos acumulados para créditos hipotecarios con una adecuada “letra chica” con montos máximos de otorgamiento, costo financiero total máximo y plazos mínimos ayudaría a crear 96.000 puestos de trabajo, de los cuales 33.000 sería indirectos en el sector más castigado de los últimos 32 meses de gestión libertaria: la construcción. Dicho segmento perdió 178.000 puestos desde entonces, lo que se suma a otros 63.000 en otras ramas, de acuerdo a estimaciones de IDESA sobre un estudio de CEPAL. La otra llave está vinculada con el boom de los depósitos en dólares de parte de los privados (+US$26.541 millones y +180%), que crecieron 10 veces más que los realizados en pesos (+US$2.665 millones y +4%). Un arma de doble filo: muestran la incertidumbre aún reinante en el mercado, pero también abre la puerta para ensayos de cómo utilizar esos fondos para inyectarlos en una demanda ávida de crédito. Se estima que el total de fondos prestados a los privados ronda el 16% del PBI, mientras que los países de la región al menos duplican ese porcentaje: Uruguay, con 30%, Chile, con 70% o Brasil, con 75% del PBI prestado a particulares.
El calendario. La medida también podría empezar a revertir quizá el más serio problema que arrastra en materia económica la administración Milei: el deterioro del empleo. La estimación de caída de 241.000 puestos de trabajo formales y su reemplazo por formas más precarias de contratación laboral ponen en la construcción y sus industrias vinculadas una lógica esperanza. Los sectores “perdedores” significan un 44% del PBI, pero más del 51% del empleo total, mientras que los ganadores, como el agro, sólo pudieron aumentar 4% sus contratados formales. Según estimaciones de la Fundación Mediterránea el empleo privado registrado acumula doce meses consecutivos de caída y se ubica 135.000 puestos por debajo de mayo de 2025 y el impacto varía según la estructura productiva de cada provincia, combinando con niveles de informalidad que superan el 50% en nueve jurisdicciones.
En definitiva, como reconoce en su último informe la consultora Invecq, “la medida no resuelve el problema de fondo —la escasez de ahorro de largo plazo en pesos— pero sí funciona como puente transitorio para dinamizar un mercado hipotecario que hoy es acotado, y busca además reactivar la demanda interna vía expansión del crédito en general”. En ese sentido, comenzar un proceso virtuoso, necesariamente cruza por el aumento del tamaño del mercado de capitales local para que las entidades financieras puedan fondearse a largo plazo y así poder prestar al ritmo que el mercado necesitaría. El recurso escaso, entonces, no parece ser el capital sino la confianza y la paciencia expresada en tiempo.
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