Un atajo a la rigidez

Luz amarilla para los uruguayos, chilenos, brasileños y argentinos que llegan a la Ciudad de Buenos Aires para disfrutar de los placeres de la vida porteña. Parejas jóvenes, grupos de amigos, empresarios o quienes llegan por algún tratamiento médico, que componen el perfil de visitantes, corren el riesgo de no tener la opción de recurrir a los alquileres temporarios si avanza la intención de regular la utilización de aplicaciones como Airbnb, como ya sucede en otras partes del mundo.

“Agosto fue un mes particular porque tuvimos casos de estadías largas. Pero, por lo general, es de 2 a 4 días”, describe un operador del mercado. Se estima que en Argentina el ticket promedio asciende a los US$ 50, en EEUU a US$ 200 y en Europa “aún más bajo”, agrega. “En Estados Unidos hay ciudades como San Francisco o Nueva York que ya regularon las estadías mínimas y cantidad de días al año que se puede rentar. También tienen un registro de unidades”, amplía el operador.

“El alquiler temporario nos deja fuera de juego”, dispara Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Y redondea el concepto: “Nos pasan por arriba. Fue una alternativa atractiva para el propietario que buscaba renta. Activó en donde los lugares turísticos la construcción y el desarrollo. le dio una connotación diferente al negocio. sostuvo un mercado que no estaba regulado, activo y dinamizó construcción y venta”.

La nueva ley que está en danza plantea dudas en el sector. “Las tres partes más perjudicadas son los 90 días de plazo máximo anual para operar temporalmente, la pesificación y el registro de propietarios. Todo esto va a hacer inviable el negocio y al no poder ponerlo en renta anual va a pasar que las propiedades van a quedar cerradas o las van a poner a la venta”, cuestiona otro operador.

Tendencia. El mítico Time Square, los alrededores del Central Park o las inmediaciones de Wall Street viven una situación particular y marca el rumbo que parece tener este negocio. Nueva York comenzó a aplicar restricciones a los alquileres a corto plazo que la plataforma de alojamientos turísticos Airbnb considera es una prohibición “de facto” a su actividad. ¿Qué cambia la norma? La nueva reglamentación obliga a los anfitriones a registrarse ante las autoridades locales, y además prohíbe el alquiler de departamentos enteros durante menos de 30 días cuando sus propietarios no estén presentes.

Según The New York Times, la ciudad estima que unos 10.000 apartamentos de Airbnb en 2022 eran “fraudulentos”. La medida, argumentan los funcionarios, se debe a que como consecuencia de la “presión turística”, la proliferación de apartamentos destinados a los visitantes contribuye a que suban los precios de los alquileres para los residentes permanentes y agrava la crisis de vivienda.

Pero Nueva York es solo un caso testigo de una tendencia global. Italia estudia una nueva normativa nacional, mientras que Penang, en Malasia, introdujo recientemente una prohibición. En toda Europa, las principales ciudades empezaron a imponer restricciones a los alquileres de corta duración para contrarrestar la escasa oferta de alquileres para sus habitantes. Asimismo, los parisinos que deseen alquilar su residencia principal en una plataforma deben registrarse en el ayuntamiento y están limitados a alquilar su residencia principal un máximo de 120 días al año. En Amsterdam (30 noches al año) y Londres (90 noches o menos al año sin solicitar un cambio de uso) son otras de las grandes urbes que impusieron algunas normas para garantizar alquileres “sostenibles y mínimamente perturbadores en la ciudad”.

Demanda. Barrio norte, Palermo, San Telmo, Recoleta y Puerto Madero son algunas de las zonas porteñas preferidas por los turistas. “Buscan unidades chicas. uno y dos ambientes. En zonas de turismo, con seguridad, edificios nuevos”, explica Mercedes Ginevra, CEO de Ginevra Realty. Se estima que en CABA habría 15.000 unidades en stock, lo que no representa un porcentaje significativo para el mercado general de alquileres.

Este negocio, sin embargo, tiene sus contras. “Es mucho trabajo para el inversor, hay que tener gente específica, para el control, limpieza, check-in y check-out. Es una logística importante”, agrega la broker. Dentro del rubro de los alquileres, el segmento “temporarios” es un nicho aún no muy desarrollado. Los grandes operadores admiten que se trata de un negocio que manejan los particulares de manera directa. “No necesitan de nosotros”, confiesan. Está claro que, en el caso de recurrir a los servicios de una operadora, el costo para ambas partes (locador y locatario) es del 10% del total de la operación.

A la hora de analizar la posibilidad de regulación, Bennazar indica que “no observamos cómo lo podrían regular las apps”, por cuanto “no están en países de destino”. “En Nueva York, por ejemplo, lo pueden regular porque son app de destino. ¿Cómo regulás una aplicación que no es de tu país de origen? La mala propaganda que genera intervenir un mercado que funciona. nos remonta a la ley de alquileres. A nosotros nadie nos llamó y ahora vuelve a ocurrir”, concluye. Interrogante sin respuesta. Mientras tanto, los temporarios son una buena opción que tienen los inversores para escaparle a la trampa de una ley de alquileres que se resiste a ser historia.