En los últimos años el crédito hipotecario fue prácticamente inexistente en la Argentina. Desde el estallido de la convertibilidad el stock fue achicándose hasta representar sólo 1% del PBI, cuando en Chile trepa al 17%; en México, al 10% y en Brasil, al 5%. En un contexto de elevada inflación y escaso fondeo de largo plazo (más del 80% de los plazos fijos estaban colocados a menos de seis meses), los bancos argentinos sólo otorgaron préstamos hipotecarios a los sectores de altos ingresos (asalariados formales con sueldos superiores al promedio). La dificultad de acceso a un préstamo hipotecario forzó a buena parte de la clase media a alquilar. Así se da la paradoja de que en la Argentina casi la totalidad de las escrituras se realice en efectivo (dólares) mientras que la mayoría de los emprendimientos inmobiliarios se financiaba con ganancias propias (por caso, el productor agropecuario supo ahorrar en ladrillos en épocas de precios récord de los commodities).
Esta dicotomía del mercado inmobiliario quedó expuesta durante el cepo cambiario: sin crédito en dólares y una elevada brecha entre el tipo de cambio oficial y el paralelo, las operaciones inmobiliarias colapsaron. Sin embargo, el precio del metro cuadrado en dólares no bajó ya que la mayoría de los dueños podía esperar (poseía los ladrillos como refugio de valor).
El gobierno anterior intentó revertir esta tendencia a través de agresivas campañas de la banca pública y el plan Procrear, que financiaba con recursos de Anses la construcción de la vivienda propia. Sin embargo, sólo logró estabilizar el crédito hipotecario en términos del producto.
La llegada de Cambiemos al Ejecutivo modificó el panorama: tras remover el cepo, sanear el INDEC y reabrir el financiamiento externo (acuerdo con holdouts mediante), el Banco Central creó la Unidad Valor Adquisitivo (UVA) indexada a la inflación oficial (CER).
La réplica de la exitosa Unidad de Fomento chilena creada en los 80 revitalizó los préstamos hipotecarios ya que les garantizó a los bancos privados una rentabilidad positiva en términos reales y le dio a la clase media la oportunidad de acceder al financiamiento (este tipo de préstamos exige una menor relación cuota-ingreso que el hipotecario tradicional). El cambio de paradigma explica el fuerte incremento observado: el crédito hipotecario crece al 50% interanual y los préstamos indexados por UVA explican 5% del stock.
Aún resta mucho camino por recorrer: a fin de año los créditos hipotecarios excluyendo el Procrear (que con el nuevo gobierno pasó a otorgarse a través de bancos con un subsidio estatal) no superará el 1% del PBI.
*Economista jefe de Ecolatina.
por Lorenzo Sigaut Gravina*
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