Con la primera parte del blanqueo concluida, las cuentas que alegraron al equipo económico también trajeron aire fresco para un sector que durante cinco años estuvo en una depresión profunda: el mercado inmobiliario. Con casi US$ 20.000 millones exteriorizados en efectivo (hay además monto adicional en propiedades, fondos y cuentas bancarias) el pase al real estate no se hace esperar.
La particularidad que hubo casi 104.000 contribuyentes, lo que arroja un promedio de US$193.000 por cada uno. Mala noticia para el fisco que no les podrá cobrar a muchos la penalidad prevista (10%) porque muchos están por debajo del piso establecido de US$100.000, pero una excelente oportunidad para desarrolladores, inmobiliarias y constructoras.
Es que, una vez reingresados estos fondos al mercado bancario es poco probable que vuelvan a habitar la sombra de la informalidad. En cambio, se probable que elijan orientarse al abanico de posibilidades que se les ofrecen, especialmente en el sector: fondos para desarrollo inmobiliario, construcción y la compra tradicional. El cartel de “Apto blanqueo” ya forma parte del paisaje publicitario en este nicho.
Punto de inflexión
No es un boom, pero hay puntos que revirtieron el estado en el que estaba sumergido un sector que en Argentina tradicionalmente canalizó el ahorro de la clase media, hizo de polea para el sostén de miles de empresas en la cadena de valor protagonizada por Pymes y cuentapropistas. El último boom inmobiliario en Argentina estuvo relacionado, casualmente, con la expansión de los créditos inmobiliarios ajustados por UVA (unidad de variación según el IPC) que llegaron a otorgar en un solo mes (marzo de 2018) se otorgaron US$690 millones de préstamos hipotecarios.
Sin embargo, la crisis que comenzó en abril de ese año se ensañó con ese instrumento: la previsión de una inflación en ascenso, pero, sobre todo, el descontrol cambiario (el dólar se duplicó en sólo tres meses), pusieron paños fríos al experimento. Para colmo, los intentos por regular el mercado de alquileres extendiendo plazos mínimos obligatoriamente, espaciando los períodos de reajuste en los contratos y, sobre todo, interviniendo en los indicadores elegidos, también hirieron de muerte al mercado de renta para vivienda permanente.
Cambio de marea
Hay señales que parecen indicar que el punto de inflexión ocurrió durante el último trimestre. Lo primero que reaccionó fue, precisamente, la cantidad de unidades ofrecidas para alquiler. La liberación de modalidades contractuales, primero y la desaceleración de la inflación más tarde, encontró un nuevo equilibrio.En el de compraventa, hay indicios de una recuperación incipiente. Los precios (reales) publicados en los anuncios fueron en octubre un 6,3% más caros que en diciembre pasado, tendencia que podría consolidarse para ir desandando la caída abrupta que tuvieron desde 2018 hasta 2020 y del que nunca volvieron.
Para el economista Federico González Rouco, especialista en el sector y analista de la consultora Empiria, el salto producido desde agosto hasta octubre en que la cantidad de préstamos hipotecarios pasaron de US$50 millones mensuales a US$175 millones marca el camino para el paulatino restablecimiento del equilibrio que se retroalimenta a medida que las expectativas de un dólar calmo y mejora en los ingresos futuros anime a los inquilinos a ser propietarios o a los que ya lo son a ampliarse. “En septiembre, 1 de cada 7 operaciones en CABA tenían una hipoteca detrás, en octubre va a ser más alto y en Provincia de Buenos Aires, 1 de cada 12; el mercado inmobiliario está creciendo”, subraya, el autor de “Dueños e inquilinos”.
Oportunidades
Lucas Ketlun, gerente de Sumar Inversión, señala que todos estos indicadores positivos son señales que van a empujar a una reactivación del sector y a un reacomodamiento de precios porque el rubro inmobiliario en Argentina viene de años desafiantes respecto a la actividad, con variables macroeconómicas muy cambiantes.“Si bien todavía no hay un boom de demanda de créditos hipotecarias, creemos que en un mediano plazo una mejora del salario real de la gente puede ser el primer paso para que las variables mencionadas terminen haciendo efecto positivo, por lo que es un buen escenario para analizar proyectos de mediano plazo (2-3 años) tanto para ejecutarlos como empresa como para participar siendo inversor”, explica.
Dentro de las modalidades en oferta para financiar este tipo de inversiones señala el “crowdfunding inmobiliario”, que funciona como un financiamiento colectivo donde muchas personas pueden formar parte del fondeo de una propiedad o un proyecto. De esta manera, no necesitan aportar la cantidad total, sino que pueden participar con pequeños montos, en dos escenarios de interés: el acceso de inversores minoristas para participar y utilizar este mecanismo como una opción de ahorro e inversión y una mayor diversificación para inversores grandes. “De esta manera, en lugar de comprar un departamento, pueden aportar en diferentes proyectos con menor capital y de esta manera tener los riesgos dispersos”, concluye.
Otro ejemplo de financiamiento no tradicional es el avance en los mecanismos de “tokenización”, que es el proceso que, utilizando la tecnología blockchain, permite que las propiedades inmuebles se fraccionen a través de un fiedeicomiso y permitan la inversión en pequeñas partes que también lo hacen accesible al pequeño ahorrista o diversificar en varias propiedades simultánteamente. Es el caso de Conectia, el primer edificio tokenizado de Argentina, desarrollado por Round Capital ubicado en el barrio de Monserrat, en la Ciudad de Buenos Aires. Su director, Christian Silbergleit, señala que el edificio de 12 pisos que se completará en diciembre de 2025 ofrece unidades desde US$54.800 y se presenta con un modelo de venta tradicional que permite un financiamiento en 60 cuotas y anticipos mínimos. “Este enfoque democratiza el acceso al mercado inmobiliario y garantiza una mayor liquidez con una gestión eficiente de los activos, convirtiendo las unidades en activos digitales, lo que permite a los inversores adquirir una participación a través la adquisición de los tokens cuyo valor es de US$100”, cierra Silbergleit.
Alternativas diferentes para ensanchar la necesaria ampliación de la base de sustentación de un sector tradicional que quiere modernizarse a través de la innovación financiera y tecnológica. Todo suma.
por Marcelo Alfano
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