Ya no es lo que era. Pero está lejos de ser lo que fue. El microcentro porteño muestra su una cara más vital y su cotidianeidad de a poco recobra su intensidad, aunque todavía no recupera la imagen de otros tiempos vertiginosos. El perímetro comprendido entre las avenidas Santa Fe, Crucero General Belgrano, Del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Bernardo de Irigoyen, Belgrano y Carlos Pellegrini disfruta del regreso de los transeúntes, la apertura de nuevos locales y de la visita de cada vez más turistas.
Pero el glamour de la city no es el mismo. Hay muchos edificios en alquiler, locales con las persianas bajas y empresas que, gracias a la tecnología, no regresaron a la presencialidad total de su personal y continúan en la práctica del home office. “Luego de la pandemia, los centros urbanos quedaron vacíos. El trabajo remoto, que llegó para quedarse, está obligando a las urbes de todo el mundo a repensar el uso de estos espacios, tradicionalmente concebidos como centros comerciales, bancarios, de oficinas, estrictamente ligados al trabajo”, explica Lucía Bellocchio, directora de la Diplomatura en Smart Cities de la Universidad Austral. Así, ciudades como New York, Río de Janeiro, San Pablo, Miami o San Diego tienen planes para repensar sus centros y darle otros usos, con una mixtura que conjuga vivienda, oficinas, esparcimiento, más verde, por caso. Aquí, en la Ciudad de Buenos Aires, se presentó un plan de revitalización del microcentro, que se corresponde con el modelo de “ciudad de 15 minutos”.
Reconversión. Para Martín Aikian, director Comercial de Aranalfe, en esta zona existe “un gran porcentaje de vacancia de edificios de oficinas cuyo estado general y su lay out particular han quedado obsoletos para la demanda actual". Por lo tanto, el broker indica que un "proceso de reurbanización sería volver a dar vida a un barrio que venía castigado y la pandemia le dio su golpe más duro. Este proyecto sumará una gran cantidad de habitantes a una zona que era mayoritariamente de oficinas, por lo que generaría una demanda de servicios y productos que no estaban ofrecidos. Esto revitalizaría tanto a nivel social como comercial el área, volviendo utilizables edificios de gran valor arquitectónico en la zona más interconectada de la ciudad, con todos los medios de transporte a pocas cuadras".
Un caso es el del emblemático edificio del ex Banco Torquinst, donde se está realizando una obra de departamentos residenciales de lujo, que incluye roof bar, amenities y un espacio de coworking. “Se lograron transformar los históricos 7.000 metros cuadrados de oficinas, en 180 unidades residenciales”, explica Guillermo Gallino, de Bridge Argentina. Desde su visión, el microcentro no debería estar entre los barrios más baratos de CABA en referencia a zonas residenciales, “dada su ubicación estratégica y su amplia red de transporte público (líneas de colectivos, subtes y trenes), permitirían a sus residentes estar a menos de 15 minutos en cualquier punto de la ciudad”.
Daniel Salaya, presidente Salaya Romera. no es tan optimista: “salvo para los casos donde la construcción preexistente tenga un estilo, arquitectura y ubicación destacada, donde sí se va a justificar su readecuación a vivienda y puesta en valor, va a ser mucho más difícil lograr rentabilidad en la reestructuración de los edificios sin valor arquitectónico de las décadas del ’50, ’60 y ‘70. Todo dependerá de las ventajas crediticias y fiscales que se le otorgue al desarrollador. Y -desde ya- sujeto todo de la mejora general de la economía y expectativas de estabilidad”, opina.
“Todos los proyectos de revitalización de los centros urbanos tienen en común ciertas características; son planes de recuperación urbana, cultural, social y económica de las regiones centrales de la ciudad, cuyo objetivo principal es atraer nuevos residentes, aprovechando las construcciones existentes y los terrenos que han estado vacíos durante años o después de la pandemia, en regiones con infraestructura y abundante patrimonio cultural”, explica Bellocchio, que además señala la creación de nuevas áreas verdes, el fomento de la movilidad urbana limpia y la activación del espacio público a través del arte como claves en este tipo de proyectos.
Valores. La oferta supera a la demanda, por lo que los precios que se manejan pueden variar de manera considerable. Los especialistas admiten que las oficinas no tienen demanda. “No hay valor. En cambio, para el segmento ‘AAA’ existe mayor demanda, por cuanto las adquieren empresas como inversión", explica Aikian. Los precios entran en una zona de distorsión, con valores de entre US$1.000 y 2.000 por metro y aparición de la demanda por edificios en block.
Si se hace un recorrido por el microcentro porteño, la franja de valores es amplia y variada: ronda entre US$1.000 y 2.000 dependiendo del estado del edificio, estilo, valor de las expensas. “Incluso, por grandes superficies, en edificios desocupados hace varios años, sin valor arquitectónico destacable, se puede encontrar aún por menos valor el metro”, aporta Salaya. Y amplía: “En cambio, si nos referimos a otras zonas pujantes de la línea (o linderas) de Avenida Libertador en CABA o en Vicente López, las oficinas ya recuperaron su precio de prepandemia, acercándose a los valores de 2018”.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, es escéptico respecto del futuro del microcentro: “A nivel valores inmobiliarios, veo más una tendencia a descentralización de las grandes ciudades motorizada por las mejoras diarias de las tecnologías del trabajo y la implementación del teletrabajo full time e híbrido”. La nueva realidad a la que tendrá que enfrentarse el plan “mudate al microcentro” si es que quiere volver a ser.
por Marcelo Alfano
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