El veredicto no es unánime. Las opiniones son diversas. Un recorrido por diferentes fuentes del mercado refleja la divergencia de visiones respecto de cuál es el producto elegido por los compradores a la hora de sellar una operación inmobiliaria. ¿Son los monoambientes, las casas, los lotes o quizás los departamentos, tanto chicos como grandes? ¿Qué eligen los que firman sus nuevas escrituras?
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, vota por las casas: “el público quiere irse mayoritariamente a una casa y en el corredor Norte del Gran Buenos Aires. Creo que parte de la gente se dio cuenta que puede trabajar desde su vivienda o ir menos al lugar de trabajo y por eso están haciendo prevalecer la calidad de vida”.
Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), tiene otra mirada: “El producto más solicitado son los monoambientes y los departamentos de dos ambientes. Pero en algunos lugares como la zona norte, son muy pedidos los lotes de terreno para la construcción de casas”.
Iván Ginevra, de Ginevra Group, apunta que “los departamentos de tres ambientes fueron los más vendidos”, segmento que representó cerca del 30% del total de sus operaciones. “Respecto de las casas, hubo una baja en la venta con relación a los últimos dos años, donde vimos un boom en la venta de ese tipo de propiedades, principalmente en los suburbios”, agrega. Pero destaca que, durante 2020 y 2021, la pandemia provocó un boom de venta de lotes donde se construyeron casas aprovechando la baja del costo del metro cuadrado. “Hoy, la tendencia se revirtió, mucha gente está decidiendo volver a la ciudad y vemos un mercado de casas suburbanas considerablemente sobre ofertado. Esto no quiere decir que vayan a desplomarse los valores de las casas, pero probablemente veamos subas por debajo del promedio del mercado”, agrega Ginevra.
Preferencias. En la Ciudad de Buenos Aires, la preferencia parece ser clara, según destaca Lucas Díaz, fundador de Mudafy: "Los productos que más demandan los compradores de CABA siguen siendo los departamentos y PHs de dos y tres ambientes en las zonas de Palermo, Caballito, Belgrano, Recoleta y Almagro". El broker recuerda que” las parejas jóvenes solían convivir en unidades de dos ambientes”, pero con la nueva posibilidad de trabajar desde el hogar, “se comenzó a requerir un ambiente adicional para destinarlo como espacio de trabajo”.
Las estadísticas también reflejan una tendencia: el producto más demandado en el AMBA durante noviembre de 2022 son las casas, que significan el 55,7% total de las visitas a publicaciones de venta. En segundo lugar, se encuentran los departamentos de entre dos y tres ambientes (27,7%), seguido por los departamentos monoambientes (7,9%) y los departamentos de cuatro ambientes o más (7,5%). Los datos del informe de la Universidad de San Andrés son contundentes y reflejan una realidad del mercado inmobiliario local. En el mercado de propiedades a la venta, el aumento de la demanda de los departamentos monoambientes fue “superior” al incremento de la oferta del mismo tipo de unidades en el mismo periodo (donde la demanda creció en un 67,6% entre noviembre de 2022 y noviembre de 2021, mientras que la oferta creció en un 19% en el mismo periodo). En cambio, en el caso de las casas a la venta, la oferta enfrenta una caída en la demanda (cayó un 1,6% entre noviembre de 2022 y noviembre de 2021, mientras que la oferta creció en un 23% en el mismo periodo).
Hay que aclarar que más allá de que el público elija CABA como lugar de residencia, no quiere vivir en zonas de alta densidad, sino es zonas de media (61,5%) o de baja población (18%). “Las zonas de alta densidad concentran sólo el 16,6% de los votos”, según indica un relevamiento de Reporte Inmobiliario.
Tendencia. No obstante, Paula Margaretic, investigadora de la Universidad San Andrés, señala que “en los últimos años se observa un cierto aumento en la demanda de departamentos de dos o tres ambientes para su venta”. “Con relación al resto de los productos, no aparecen cambios significativos más allá de un ligero aumento en la demanda de departamentos monoambientes y de cuatro ambientes o más”, amplía.
Por su parte, Sebastián Einstoss, profesor asistente de la Universidad de San Andrés, coincide con que “la demanda de propiedades a la venta pareciera inclinarse a una mayor participación del mercado de departamentos, mientras que la demanda de propiedades para alquiler muestra cierta estabilidad en el tiempo con un tímido crecimiento en la participación de las casas”.
¿Cuál es el contexto del mercado? Gómez Picasso apunta que, si bien la tendencia de mudarse fuera de la ciudad se dio a escala global, “la gran diferencia es que en el resto del mundo la propiedad aumentó mucho los últimos años, mientras que acá ya llevamos 4 años de bajas que llegan al 40% en dólares”. “Por eso creo que es un momento de oportunidad. Otro de los cambios que vemos es que la demanda hoy es más consciente con los temas ambientales y de ahorro, valoran una vivienda sustentable, también que quieren tener un espacio de trabajo en la vivienda o complejo donde vivan”, concluye.
Casas, PH, departamentos chicos o grandes. El menú es amplio y el mercado aún no muestra una tendencia clara sobre cuál es el producto elegido por los consumidores. A la hora de elegir dónde vivir, sobre gustos no hay nada escrito…
por Marcelo Alfano
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