Si algo caracterizó al mercado inmobiliario uruguayo fue su vinculación, como un eficiente vaso comunicante, con el vértigo de su par argentino. No sólo porque el grueso de los que eligen invertir allí en propiedades son argentinos que tienen la experiencia del país como un oasis veraniego. La tendencia es más profunda y tuvo un giro inesperado por tres razones nacionales: el auge agrícola desde 2003, la pandemia y una tercera, cuando no, importada de las sucesivas crisis argentinas.
Cambios. La demografía uruguaya es la de una población “envejecida”, tanto que desde hace 40 años viene cayendo abruptamente la tasa de natalidad hasta el punto de que en esta década cada año hubo un 20% más de fallecimientos que de nacimientos. Sin embargo, el punto de inflexión se presentó en el último censo (2023) con un crecimiento de 1,8% del total que en el anterior (2011), pero fruto de una nueva corriente migratoria proveniente de tres países con un hilo común: sus crisis políticas y económicas. Como en el resto de la región, Venezuela aportó el mayo lote de exiliados económicos (27%) pero los argentinos constituyeron el segundo grupo (22%) y los cubanos el tercero (20%). Es decir, dos tercios de la inmigración a un país caracterizado por expulsar jóvenes, constituyó un aporte laboral, inversor y productivo.
Por otra parte, desde 2003 la producción sojera uruguaya aumentó 15 veces y eso se sintió en el crecimiento de su renta agropecuaria que generó una mayor capitalización del sector, pero también una necesidad de colocar esos excedentes en bienes con renta segura a largo plazo. El real estate fue el elegido para ello.
Finalmente, la pandemia revalorizó el contacto con un entorno natural y abrió el camino del trabajo a distancia, por lo que las zonas costeras de Maldonado picaron en punta en las preferencias por un lugar de residencia frecuente. El último censo arrojó que más del 10% de la población activa de la capital y casi 6% de la del departamento de Maldonado utilizar el teletrabajo para realizar sus tareas. Esta es una tendencia creciente pero que tuvo fuerte impacto en el mercado de bienes raíces uruguaya: aumentó la demanda de propiedades tanto en las afueras de Carrasco y la de Punta Ballena (ideales para los montevideanos) como las costeras de la Brava, al norte de la Península, hasta José Ignacio.
La crisis argentina hizo el resto: contrastando con la inestabilidad recurrente, el mercado uruguayo ofrece alternativas amplias, una rentabilidad dolarizada y mayor previsibilidad, agua en el desierto para el inversor de esta costa del Río de la Plata y del Uruguay. Pero no Juan Carlos Sorhobigarat es director general de Terramar, una reconocida firma inmobiliaria esteña y también lidera una asociación civil, Destino Punta del Este. “Es notable el crecimiento de la vida social que hubo en esta zona: aparecieron muchos colegios bilingües, filiales de universidades, todos rasgos característicos de una residencia habitual que combina el descanso con el trabajo”, explica.
Para el empresario, el tipo de inversión que esta corriente genera tiene que ver con la capacidad adquisitiva y los ingresos en el caso de comprar para para utilización propia o la oportunidad si es para alquilar. En este último caso existe una legislación de promoción para la vivienda que abastece el segmento inferior de la pirámide. Pero en el caso de sectores medios, es posible pensar en una rentabilidad neta en dólares del 4% al 5% para departamentos medianos en Montevideo, además de la casi segura ganancia de capital por revalorización (20% en la última década).
Casos. La zona de Montevideo también tuvo una demanda adicional por el giro hacia los negocios digitales que fue tomando la capital. Hay emprendimientos que tomaron nota de estos y ofrecen alternativas, como la del Distrito Globo, un proyecto del grupo inversor Skywalker SWI para desarrollar en la emblemática Ciudad Vieja de Montevideo un masterplan por 26.000 metros cuadrados, a través de la adquisición, restauración y puesta en valor de seis propiedades en donde, a través de un club de miembros empresarios y emprendedores, tendrán un lugar para trabajar, relacionarse y generar nuevos lazos en un ecosistema de servicios de categoría. Según Nadina Rubinstein, la gerente de Desarrollo de Negocios, el ticket mínimo arranca en US$170.000, computable para residencia fiscal uruguaya y se estima una rentabilidad de 16,45% anual con una plusvalía proyectada de 1,6x.
En la zona de Punta del Este, hay varias franjas de productos bien distinguidas, pero lo que más se valora son los edificios con pocas unidades que facilitan el establecimiento de una comunidad de vecinos, “amenities” y buena ubicación con vistas agradables. Los tickets en este caso van desde los US$600.000 hasta casi US$1,5 millón. Según observa Hernán Pisarenko, director comercial de HA y socio de Bridge Argentina, “la gente está viniendo más a Punta del Este fuera de temporada. Por eso, nos pareció importante ofrecer inmuebles preparados para vivir todo el año. Especialmente, vemos que los más buscados son los penthouse con amplias vistas y departamentos con más dormitorios”. En el caso de Sense Manantiales, con una inversión mayor a US$40 millones y sobre un terreno de 13.000 metros, rodeado de bosques y con vistas al mar, se diseñó un conjunto de dos edificios de 25.000 metros construidos en planta baja y cuatro niveles.
Otro tipo de propiedades son las casas con más terreno en barrios privados y condominios más alejados, con cifras impactantes. Por ejemplo, Selenza Village, un emprendimiento en Manantiales sobre la ruta 10 de cinco bloques sobre 20.000 metros de terreno, del desarrollador español Félix Abánades, tiene previsto comenzar a entregar unidades a partir de 2026 sobre la base de un valor de entre US$4.000 y US$5.000 por metro cuadrado.
“El mercado uruguayo logro captar últimamente a un público con alto poder adquisitivo y ganas de colaborar en el entramado cívico, pero también con una generación más joven de negocios globales que eligen una zona que combina su entorno natural con lo cosmopolita”, concluye Sorhobigarat. La tendencia y los valores parecen confirmar la la cuidadosa construcción de un ecosistema amigable con un perfil de inversor en crecimiento.
por Tristán Rodríguez Loredo
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