Si analizamos el mercado de viviendas es posible reconocer dos tipos de demandas: la que responde a los servicios ofrecidos, y aquella que la percibe como un activo financiero. La primera está asociada al costo de uso derivado de sus atributos y las capacidades de pago de los demandantes; y la segunda se enfoca en el precio del metro cuadrado y su potencial valorización.
La poca fluidez del mercado argentino y la inexistencia de un sistema de financiamiento adecuado, motivan que la demanda de viviendas sea inelástica frente a fluctuaciones de precios e ingresos, tanto para propietarios como inquilinos. Independientemente de las amenidades de la ubicación o del valor que pueda adquirir con el tiempo, cuando una familia busca alquilar o comprar su vivienda propia, la primera preocupación suele ser el costo de uso, es decir, el monto que deben destinar para acceder a determinadas comodidades y servicios necesarios en su vida cotidiana.
Ser propietario en países en desarrollo significa el mayor ahorro que puede generar una persona, puesto que la inestabilidad macroeconómica y los elevados niveles de incertidumbre que atraviesan estas naciones, impulsa a las familias a poseer un inmueble a modo de resguardo para la vejez o en caso de crisis económicas profundas. Uno de los elementos fundamentales para facilitar el acceso a la vivienda a amplios segmentos de población es el mercado de crédito hipotecario, que otorga financiación a largo plazo como adelanto de los ahorros requeridos para movilizarse dentro del mercado de vivienda.
Un sistema hipotecario eficiente necesita de un mercado primario - bancos, empresas financieras, etc - encargado de otorgar los préstamos a los beneficiarios; y un mercado secundario donde quienes ofrecen las hipotecas, venden los créditos - mediante securitizaciones, titulizaciones u otros - a inversores institucionales que poseen fondeos a largo plazo - fondos de pensión, compañías de seguro, etc - para contar con una fuente de financiamiento que les permita seguir generando hipotecas en el mercado primario. Además, su permanencia en el tiempo requiere una estabilidad macroeconómica que asegure el tipo de cambio, los niveles de precios y las tasas de interés; junto a relaciones entre cuotas e ingresos inferiores al 30% que garanticen la calificación de los beneficiarios.
Si comparamos dos casos latinoamericanos como Chile y Argentina, encontramos que ambos han contado con una buena participación de entidades en el mercado primario, con marcos legales adecuados; pero cuando se trata de mercados secundarios, Chile demuestra una superioridad. En Argentina, históricamente los bancos han sido tenedores de estos préstamos, mas su rol se redujo considerablemente luego de las crisis 2001/02 que provocaron los descalces de tasa, moneda y plazos que tomaban las entidades, culminando en su reestructuración y recapitalización. En contraposición, en el caso chileno, el desarrollo de un mercado hipotecario ha sido impulsado por el crecimiento de fondos administrados por las AFPs y las compañías de seguro que invierten a largo plazo en los créditos otorgados.
La estabilidad macroeconómica de Argentina a fines de los ’90 permitió un crecimiento sostenido de créditos hipotecarios de largo plazo, en dólares y con tasas bajas; pero la crisis del 2001 provocó la licuación de los pasivos hipotecarios en dólares, paralizando el surgimiento de nuevas hipotecas debido a la incertidumbre y la imposibilidad por ley de que los bancos recuperen los créditos otorgados. Desde entonces, la combinación de crisis recurrentes, devaluación de la moneda y pérdida del poder adquisitivo de la población ha imposibilitado la recuperación del mercado hipotecario argentino.
Por su parte, el esquema chileno ha permitido que los créditos sean otorgados por entidades públicas y privadas, empleando las Unidades de Fomentos como moneda para indexar por el índice de inflación y contar con la participación del Estado como cobertura por aumentos extremos de la tasa de inflación. Estas características, sumadas a la estabilidad macroeconómica y el apoyo del Estado mediante la implementación de políticas e instrumentos que acompañen al mercado, han posibilitado que el mercado se desarrolle y disminuyan constantemente las tasas de interés desde el 2001.
En cuanto a la relación entre las cuotas de los préstamos y los ingresos de los beneficiarios, las simulaciones de Kiguel y Podjarny evidenciaron que los ajustes graduales de las variables económicas chilenas y el aumento sostenido del poder de compra de los salarios, condujeron a bajas probabilidades - debajo del 10% - de que los deudores no puedan pagar las cuotas; mientras que en Argentina, la volatilidad de los precios al consumo y del tipo de cambio nominal respecto a los salarios nominales, junto a las recurrentes crisis y bruscos cambios de las variables macroeconómicas, elevan las probabilidades de impago por encima del 70%.
Por último, es preciso mencionar que una política pública implementada por Chile para complementar el accionar del mercado de vivienda y reducir los problemas de déficit habitacional cuantitativos y cualitativos en los sectores de bajos ingresos, ha sido el Programa ABC - Ahorro, Bono y Crédito -. Mediante una combinación de ahorros personales, subsidios - bonos - y créditos de instituciones de financiamiento, su objetivo principal es solucionar las dificultades de asequibilidad de aquellas familias cuyos ingresos generalmente les impiden calificar para un préstamo,
Ruprah (2011) explica que estos programas exigen ahorros durante un período de tiempo determinado, equivalentes a una suma de dinero preestablecida o un porcentaje del valor monetario de la vivienda, en pos de que los beneficiarios demuestren su capacidad de pago y compromiso financiero. Si bien esta exigencia de ahorros previos puede condicionar el alcance del programa, las familias pueden postularse para recibir: subsidios por parte del Estado equivalentes a una suma monetaria determinada o a un porcentaje del valor de la propiedad, dependiendo de sus ingresos y las características del inmueble que desean adquirir; y un crédito a modo de financiamiento que completa el monto total de la vivienda - otorgado por prestamistas privados respaldados por garantías públicas o financiados por un banco público de segundo nivel -. Así, al combinar modalidades de ahorros por parte de las familias, subsidios estatales y créditos de instituciones financieras, se reducen las exigencias económicas y se distribuyen los riesgos asumidos entre todas las partes, pero siempre en beneficio de que las personas puedan afrontar los costos de una propiedad.
De este modo, queda claro que la expansión y sostenibilidad de un mercado hipotecario robusto depende principalmente de una situación macroeconómica estable. Reducir la incertidumbre, incrementar la previsibilidad en el futuro e implementar políticas públicas complementarias, son condiciones necesarias para que las entidades financieras se comprometan con un financiamiento a largo plazo que derribe las barreras actuales y facilite el acceso a una vivienda digna por parte de segmentos de población más amplios.
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Mg. Arq. Rodrigo Agostini
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por CEDOC
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