Domingo 25 de febrero, 2024

OPINIóN | 19-03-2023 00:57

El efecto de la seguridad sobre los precios y la demanda

La seguridad vecinal compone una característica atractiva de una propiedad: las tasas de criminalidad son disparadores de la demanda y los valores del metro cuadrado, que pueden variar entre 30% y 50%.

 Existen varias características que un comprador o inversor busca al momento de elegir un inmueble. Entre ellas, se encuentran la ubicación, altura, orientación, los amenities y el estado de la propiedad. Pero, los parámetros de compra, además de examinar un buen precio, un lindo lugar y que la documentación esté en orden, contemplan que el lugar sea lo más seguro posible.

La inseguridad continúa siendo una de las preocupaciones más importantes de la población. Con el delito adueñándose de las calles, no solo se genera un daño directo, sino que también se restringen libertades. Porque, con la inseguridad, el clima se nubla, el ambiente queda inmerso en una sensación de miedo o de incertidumbre. Ese temor, que mañana a cualquiera nos puede pasar, no es una hipótesis. La gente se pregunta cuándo va a pasar. Por lo tanto, el comprador sabe que, en aquellas zonas con mayor índice delictivo, la integridad física corre riesgo y lo tiene muy presente al momento de elegir una propiedad.

En otras palabras, la seguridad ciudadana es un factor preponderante al momento de elegir una vivienda para mudarnos. Ella tiene una fuerte implicancia a la hora de tomar una decisión económica de escala que impacta de manera directa en la calidad de vida. Incluso, hace más que influir en la elección de la localización de la residencia familiar; también, repercute en los valores inmobiliarios.

 El índice de criminalidad de la zona puede variar el valor del metro cuadrado en forma considerable. En algunos casos, hasta un 30%, 40% o hasta 50%. Es así como podemos hallar una correspondencia estrecha entre los precios de los inmuebles y las condiciones de seguridad de la zona. Aquellos barrios que establecieron políticas de seguridad en forma ininterrumpida experimentaron nuevas inversiones privadas para la edificación de viviendas, centros comerciales y oficinas, dando como resultado que mucha gente decidiera mudarse o invertir en esos sitios.

 Los ejemplos categóricos donde se puede observar el aumento de los valores de las propiedades, de acuerdo con los bajos índices de inseguridad, son municipios como Tigre, Vicente López, San Isidro, y la propia Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Con un fuerte desarrollo y crecimiento, Tigre ha logrado reducir delitos considerablemente, alcanzando cotizaciones medias por encima de los US$3000/m²; Vicente López, al aplicar un sofisticado sistema de seguridad ciudadana, se ha convertido en una estrella en ventas en la zona norte; y San Isidro también es considerado uno de los mercados inmobiliarios más activos y demandados del AMBA, y la estricta política de seguridad desarrollada desde hace décadas es uno de los principales pilares de su crecimiento.

 En cambio, en zonas del conurbano bonaerense donde el índice de criminalidad creció –como en los departamentos judiciales de Lomas de Zamora, San Martín, Quilmes y La Matanza, que registran el 62% de los delitos de todo el Conurbano–, sin duda tienen menos demanda. Esto logra que en algunos barrios de estos municipios el valor del metro cuadrado se deprecie de manera considerable, al igual que, en gran medida, se desfavorece su desarrollo.

 A fin de cuentas, el índice de criminalidad de la zona tiene el poder de atraer o ahuyentar compradores e inversores, como también puede variar el valor del metro cuadrado. Por eso, resulta fundamental informarse sobre las políticas del barrio orientadas a mejorar la seguridad ciudadana: al afectar la calidad de vida positivamente, la seguridad de una zona es un rasgo atractivo a la hora de realizar negocios inmobiliarios.

Diego Migliorisi es socio gerente de Migliorisi Propiedades.

 

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por Diego Migliorisi*

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