Empresas / 28 de julio de 2015

Por qué está de moda invertir en cocheras

El negocio de los estacionamientos prospera con la crisis: superó a la venta de viviendas a la hora de buscar la mejor rentabilidad.

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PROYECTOS. Vuelta de Obligado Parking: Las cocheras ya están construidas. Park Plus Venezuela 2900, en lanzamiento. Palermo Soho Parking, en pre-lanzamiento.

En los últimos diez años, la demanda de cocheras en la ciudad de Buenos Aires aumentõ junto con el parque automotor, pero la oferta está estancada por falta de espacio. Alberto (60) y Esteban Súcari (32), dueños de Ecocheras, inmobiliaria líder en el rubro, explican por qué este negocio se proyecta como clave hacia el futuro.
Son padre e hijo, aunque se refieren al otro como “socio”. Alberto aporta la experiencia de haber trabajado por más de 14 años en el mercado inmobiliario. Esteban es licenciado en Administración y también se recibió de martillero y corredor público. Entre los dos manejaban una empresa inmobiliaria tradicional desde comienzos del 2001, pero el instinto les hizo reorientar el rumbo hacia el negocio de las cocheras. En el 2006 hicieron el primer emprendimiento y dos años después decidieron abocarse sólo a la comercialización de estacionamientos, un rubro que creció sostenidamente desde el 2005 y promete aumentar exponencialmente los márgenes de rentabilidad en el corto plazo.
“Nos ocupamos de todo el camino —explica Esteban Súcari—, desde conseguir el terreno hasta entregar el garaje funcionando. Tenemos negocios de todos los colores, por eso, los clientes van desde Doña Rosa hasta el empresario que quiere invertir millones de dólares”. Actualmente, la empresa cuenta con más de 120 cocheras construidas y en funcionamiento, además de 8 mega proyectos en curso.
Despegue. Para los Súcari, el éxito del negocio se debe a que entre el año 2000 y el 2005 la ciudad de Buenos Aires vivió un boom inmobiliario que arrasó con todo espacio libre para construir viviendas; incluso hasta con algunas cocheras. Al mismo tiempo, se disparó el parque automotor a nivel nacional, que pasó de 5 millones de coches en el 2005 a más de 11,5 millones en el 2014, el 50% concentrado en la provincia de Buenos Aires y CABA.
Los nuevos estacionamientos no han cubierto todavía ni el 3% del crecimiento en la demanda. Sumado a esto, para fines de año se espera que entre en vigencia la nueva ley de estacionamiento medido que se aprobó en diciembre del 2013 y que prevé crear 140 mil nuevos espacios pagos, la mayoría con tarifas progresivas que, se estima, llegarán a costar $16 la hora. El 45% de la ciudad estará medida y estacionar ocho horas en las zonas más transitadas implicará un gasto diario aproximado de 100 pesos, o sea, 2400 al mes, mucho más que el alquiler de una cochera. “Es inevitable que los precios se disparen en un 30 o 40%, mínimo, lo que aumentará el valor de los inmuebles”, explica Esteban Súcari.
Noticias: ¿Por qué es mejor invertir en cocheras que en viviendas?
Esteban Súcari: La rentabilidad, capitalización y liquidez que tiene el negocio lo ubica en la cima del rubro inmobiliario. Hoy un departamento te deja una rentabilidad no mayor al 3% anual, mientras que una cochera particular está en la escala del 4,5% y una cochera por hora llega al 7%. Por otro lado, el valor de concreción de una vivienda ha bajado de 2012 a la actualidad, la cochera subió, o sea, resistió a la crisis del sector, lo que demuestra el nivel de respaldo del capital. Y si ya no querés tener más el inmueble, lo vendés en dos o tres meses máximo porque al ser de precio mucho más bajo que una casa es más fácil de vender.
Noticias: ¿La inflación los beneficia?
Súcari: Totalmente. De hecho, cuando más vendemos es en épocas de crisis, porque la gente quiere resguardar el dinero y no se necesita tanto capital para comprar una cochera.
Noticias: ¿Qué valores se manejan en el mercado?
Súcari: Tenés cocheras desde 15 mil dólares hasta 40 mil, dependiendo la capacidad de renta. Una buena cochera arranca desde los 22 mil, salvo que ingreses en un proyecto de pozo, que con 215 mil pesos te asegura el inmueble en menos de 12 meses. Los alquileres varían entre los 2000 y los 2500 pesos, aunque tenés cosas locas, ¿no? Hay gente que accede a pagar hasta 4000 pesos. El tema es que es un mercado bastante informal y los precios se ajustan con la inflación, se renegocian cada dos, tres meses entre las partes, no hay contratos de por medio, como pasa con un departamento.
Noticias: ¿Qué gastos genera?
Súcari: Expensas, agua y ABL, estos dos últimos casi ni figuran. El gasto promedio mensual es de $300. Depende el tipo de negocio al que entres. Nuestros proyectos son todos con sistemas inteligentes —tickets, tarjetas magnéticas, cámaras de seguridad, sistemas computarizados—, eso abarata costos y maximiza ganancias.
Noticias: ¿De qué manera se puede entrar al negocio?
Súcari: Podés comprar una cochera y alquilarla por tu cuenta a un particular o entrar a un pool de rentas con estacionamientos por hora, que es lo que más rentabilidad deja. Entrás y salís del negocio cuando quieras.
Noticias: ¿Hay espacio físico para construir más cocheras en Capital?
Súcari: Ni aunque tires abajo las plazas. Necesitás terrenos muy grandes: doble a triple frente y 40 a 50 metros de fondo para hacer las rampas. Por eso nuestros proyectos son todos subterráneos. Se están haciendo hasta 4 y 5 subsuelos en los edificios.
Noticias: Las mejoras del Metrobús y la nueva ley de estacionamiento, ¿no desalentarán el uso de vehículos?
Súcari: Para nada. En los próximos años veo a Buenos Aires como una especie de San Pablo, donde las cocheras casi se equiparan en valor con los departamentos.

 

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