Monday 22 de July, 2024

EMPRESAS | 04-07-2024 01:32

Locales desafiados: la otra cara del e-commerce

El sector de inmuebles comerciales enfrenta modificaciones sobre su rol en la cadena de valor y el impacto del cambio tecnológico.

Es un lugar común decir que hay crisis: los números son elocuentes como pocas veces. El consumo acusó en el primer trimestre del año una caída abismal por la licuación del poder adquisitivo ya que los salarios y las jubilaciones corrieron muy de atrás a la explosión inflacionaria.

Según un reciente estudio de investigadores del Instituto Interdisciplinario de Economía Política (IIEP) vinculados con el CONICET, la actual crisis es parecida en su estructura y consecuencias a las que sufriera el país de 1975 a 1978: luego de un brutal sinceramiento de precios relativos (posterior al fracaso del programa “Inflación cero”) y cuyo espiral recesivo no alcanzó al rebote necesario para poner en marcha la demanda. Los alimentos cayeron en abril un 9% interanual en términos reales pero peor les fue a sectores como Maquinaria y equipo (-29%) o Productos textiles (-26%). El bálsamo para esta situación es cuándo habrá sido el piso a partir del cual la actividad económica comienza a rebotar.

Eslabones

Indudablemente un segmento afectado directamente es el comercio minorista y especialmente el rubro inmobiliario afectado a dicha actividad. Germán Gómez Picasso, director de la consultora Reporte Inmobiliario, no duda en calificar el estado del mercado como “raro”, “producto de muchos cambios “que impactan sobre un segmento que viene siendo golpeado hace años por el e-commerce y la inseguridad”.

Según se desprende de un relevamiento efectuado este año por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), la cantidad de locales vacíos en las principales áreas comerciales de CABA registró un descenso del 28%, con relación a lo que sucedió en el primer bimestre de 2023. En concreto, durante el período enero-febrero de 2024 se detectó un total de 195 locales en venta, alquiler o cerrados en las áreas relevadas, en tanto que en diciembre ese número era de 157 comercios vacíos.

“Hoy, el 70% de los comercios en el país lo tienen inquilinos. La ley de alquileres había complicado mucho los alquileres, pero con el DNU empezó a haber un poco más de oferta”, explica Fabian Castillo, presidente de la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (FECOBA). “Lo que se observa son cambios en los hábitos de compras”, amplió, en referencia a la baja del consumo, pero también a la fuerte competencia que implica el auge de un competidor que no detiene su crecimiento: el e-commerce.  ¿Qué rubros ocupan los locales? “La mayoría son franquicias low cost, de gastronomía, manicuría, peluquería, porque son de baja inversión y rápida recuperación”, agrega Castillo.

A pesar de la tendencia negativa, zonas históricamente comerciales de CABA, como Belgrano, Cañitas, Palermo y Villa Urquiza, y algunas áreas de Zona Norte, continúan atrayendo el interés de los comerciantes. Sin embargo, el sector se enfrenta a un cambio en los hábitos de consumo, marcado por la competencia del e-commerce y la disminución en el poder adquisitivo. En cuanto a los precios de alquiler, varían según la ubicación, tamaño y tipo de local: en Belgrano se encuentran locales que van desde los 243 metros cuadrados a US$2.900 mensuales hasta los 330 metros cuadrados en la Avenida Cabildo por US$5.000 cada 30 días

Radiografía

Adrián Milberg, director del Área de Producción de Baigun Realty cree que lo que se alude al concepto de "crisis" a muchos también les resuena como oportunidades. “Hay rubros que crecen y se multiplican en coyunturas económicamente complejas, marcas que generan submarcas y proponen soluciones para estos escenarios. No me gusta generalizar porque el comercio es un universo infinito”, enfatiza.

También ocurre que ciertos segmentos dejan de consumir en un momento productos y servicios no esenciales, pero en poco tiempo esta curva vuelve a su lugar y, específicamente, en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, tanto en zonas históricas de movimientos comerciales, como en polos gastronómicos y de entretenimiento, la demanda de locales tiene un promedio que no se detiene, en la mayoría de los casos por efecto del crecimiento de las franquicias.

Otro cambio que se produjo es el “reperfilamiento de locales” que en realidad suman posibilidades de locaciones en función de nuevas necesidades logísticas o de oferta. Milberg pone como ejemplo a las llamadas “dark kitchen” donde varias cocinas las utilizan para distribuir pedidos o sus análogos logísticos donde empresas como Mercado Libre o Rappi utilizan depósitos en zonas estratégicas.

Por último, la modalidad de los contratos también sufrió mutaciones y se acuerdan, en su mayoría con ajuste IPC trimestral, pero también otros se rigen por cláusulas en función del dólar billete o MEP (dólar bolsa). El tiempo de contrato suele ser de tres años con compromiso de renovación o de cinco años, como tope. Esto también depende de la inversión en puesta en marcha del local y de la necesidad de amortización de esta, como en el caso de grandes reformas de la propiedad o la adaptación a normas y habilitaciones complejas.

Como conclusión Milberg destaca como tendencias un cambio en el perfil de inquilinos con más presencia de las “segundas marcas”; la subdivisión de locales grandes en espacios más reducidos; la apertura de oportunidades digitales que apoyándose en el auge del comercio electrónico necesita contar con locales pequeños para el retiro de productos. Una sabia combinación aprovechando la fuerza del “cuco” de los locales tradicionales para una coexistencia provechosa para ambas partes.

por Marcelo Alfano

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