Asomaron con un rol secundario en 2024, aunque todos los actores de la industria no dudan en que su protagonismo será cada vez mayor. La irrupción de los créditos hipotecarios se convirtió en un impulso para el sector inmobiliario, sobre todo desde el segundo semestre de 2024. Pero, de confirmarse esta realidad macroeconómica, la esperanza está centrada en que su incidencia en el rubro ganará aún más espacio. Y, entonces, que su regreso será con toda la gloria.
Uno de los que proyecta este escenario es Federico González Rouco, economista de Empiria. Desde su visión, la demanda de préstamos para la vivienda en la Argentina es “infinita”. Y se basa en números: “hay 40% de hogares con déficit habitacional y un 40% de jóvenes entre 25 y 35 años que viven con sus padres”. Este último segmento es el público al que apuntan seducir los bancos, por cuanto se trata más de 2 millones de personas. “Lo que me sorprendió fue lo rápido que subió el volumen de créditos: de US$ 10 millones a US$ 200 millones por mes. Pero los Bancos no tienen esos montos propios para volcar mensualmente en el mercado sin recupero total”, agrega González Rouco. Por eso, desde su visión, en noviembre “ya se planchó” la cantidad de préstamos otorgados, por cuanto algunas entidades empezaron a subir la tasa y acortaron plazos. “Este año, terminará con un mercado hipotecario de US$2.500 millones, mejor que los US$700 millones de 2024, pero menos de los US$ 4.000 millones de 2017. Todo esto va a estar supeditado a cuánto los bancos puedan descargar las carteras en el mercado financiero (securitizar). Para eso será clave la salida del cepo”, sentencia.
Contexto. Después de un letargo, la compraventa de inmuebles reaccionó en 2024. De acuerdo con datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en noviembre pasado se registraron 5.755 escrituras en CABA, lo que representó un 41,5% más que en el mismo mes de 2023. Incluso, las proyecciones indican (por el momento sin datos oficiales) que diciembre fue un mes con “aún más escrituras”, lo que hace suponer que 2024 habrá superado las 54.000 escrituras de compraventa, convirtiéndolo en el mejor de los últimos 6 años.
A su vez, mientras el 53% de los encuestados por Zonaprop aseguró que la política con mayor incidencia en el aumento de las transacciones fue la oferta de créditos hipotecarios, mientras que un 39% se lo atribuyó al blanqueo de capitales (o Régimen de Regulación de Activos).
¿Por qué la vuelta del crédito impulsó al sector? Lo responde González Rouco. “Hay tres causas por las cuales apareció el financiamiento para el sector. La primera es que el Gobierno no habló del crédito hipotecario y eso me parece muy importante, porque en el pasado hubo muchos proyectos de ley que intentaron cambiar las condiciones establecidas. Milei cuando asumió dijo que el tema de los créditos hipotecarios era un problema del que lo sacó. Más allá de si gusta o no la frase, el sector financiero interpreta que no se va a tocar nada. Después hubo una apuesta de los bancos al plan económico y la prueba de eso es que no salieron solo los públicos. El tercer punto es que el Estado dejó de ser el cliente principal y los bancos salieron a buscar clientes en el sector privado”, concluye.
Para Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, el resurgir de los préstamos hipotecarios "democratiza" el acceso a la vivienda. ¿Por qué? “Implica la financiación de inmuebles a largo plazo, a través de las entidades financieras. Además, esto se traduce en un mayor dinamismo en el mercado del Real Estate, con la consecuente liquidez a largo plazo", responde. El broker es otro de los que destaca la "importancia" de la "rápida implementación" de los créditos para la vivienda también para los apartamentos en pozo, "Eso agilizaría la construcción y, por ende, el crecimiento de la mano de obra. En un contexto regulatorio en el que está aumentando notablemente la demanda, los créditos hipotecarios permiten proyectar un crecimiento del sector durante el 2025", sostiene.
Perspectivas. Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, también muestra su optimismo: “Prevemos que seguirá presentando desafíos, pero confiamos en un mercado más dinámico gracias a la consolidación de los créditos hipotecarios e intermedios, lo que podría generar oportunidades para la clase media, segmento al que dirigimos nuestros desarrollos”. En ese sentido, la desarrolladora está por lanzar un desarrollo en el barrio de Caballito, así como un proyecto de gran escala en Villa Real, en zona de Villa Devoto.
Por su parte, Patricio Rozenblum, co-founder de PBG Desarrollos, considera que “es difícil hacer futurología, pero hay que ver en cuánto tiempo la medida está llevada a cabo por todos los bancos, o sea que realmente armen los equipos comerciales y saquen el producto masivamente para toda la gente y que no pongan trabas demasiado excesivas a los desarrollos para ingresar, que eso podría ser un inconveniente”.
Si esto finalmente se produce, Rozenblum estima que “para mitad de año la medida va a impactar mínimamente en un 20-30% más de las operaciones de venta de pozo, pudiendo llegar hasta un 50% más de las ventas de pozo”. Y concluye: “En 2017/ 18, las hipotecas estaban en alrededor del 20-30% de las escrituras totales. En el ‘1 a 1’, llegaban hasta casi el 40-50% de las operaciones con crédito. Esa es la medida en la que nos basamos para hacer las predicciones de si salen los préstamos de pozo. Creemos que va a ser bastante parecido a lo que la sociedad habitualmente estila hacer en la compra de inmuebles”.
Con mucho protagonismo por ganar, el mercado inmobiliario parece volver a tener crédito.
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por Marcelo Alfano
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