EMPRESAS | 16-11-2021 15:30

El mercado inmobiliario con la mira en las cocheras

El negocio de este tipo de propiedades asoma como una alternativa de inversión con la vuelta a la presencialidad laboral.

Hay lugares disponibles. Y, de a poco, los espacios que habían quedado libres se empiezan a completar nuevamente. Parecen haber quedado en el olvido las imágenes del microcentro como un desierto de cemento. Eran épocas de restricciones, encierro y de home office. En aquellas fases del “ASPO” y “DISPO”, la circulación general en el AMBA se había reducido alrededor del 44%, mientras que la de CABA descendía un 53,4%, según datos de movilidad de la Ciudad.

En ese contexto, el transporte público fue el medio que más varió respecto de la prepandemia, con un descenso abrupto. Los viajes en vehículo particular también cayeron (aunque aumentó su participación respecto de los traslados totales), mientras que la bicicleta fue la gran protagonista del año. Así, las calles vacías tuvieron un impacto directo sobre el negocio de las cocheras. Y no sólo las que se alquilan en el microcentro.

Hoy, la realidad es otra. Los niveles prepandemia de los distintos medios de transporte todavía no se recuperan en su totalidad. En la última semana de octubre, los colectivos alcanzaron el 73% de su ocupación “normal”; el subte, un 33%, y los trenes poco más de la mitad (53%). Para las autoridades porteñas, uno de los desafíos de cara a la salida de la pandemia es recuperar la confianza en el transporte público. Pero lo que se observa claramente es que el movimiento vehicular tuvo un rebote del 93% respecto de los niveles anteriores a marzo de 2020. Todo un dato para los que analizan esta inversión.

¿Negocio? La ecuación es simple: a mayor volumen de automóviles, crece la demanda de espacios para estacionar. Guido Cabrosi, director de Finanzas y Economía de Grupo Oslo, explica que “la pandemia afectó en forma particular a los proyectos comerciales y de cocheras, dado que el tráfico urbano se vio afectado”. Desde su consideración, “la tendencia del último tiempo es que este tipo de proyectos disminuyó. La proyección todavía es negativa, aun teniendo en cuenta que el movimiento en la Ciudad está volviendo a niveles normales prepandemia”.

El interrogante que se plantean muchos hombres de negocios pasa por las diferencias de márgenes que otorgan las cocheras en comparación con los departamentos. “La principal ventaja para quien invierte en cocheras es el desembolso inicial. Mientras que para comprar un departamento la inversión inicial ronda entre US$80.000 y US$100.000 (según su tamaño y ubicación), para una cochera se necesitan US$ 20.000, incluso menos si se consigue una oportunidad”, destaca Cabrosi. Esto hace que haya más cantidad de clientes potenciales para este rubro. En la actualidad, la rentabilidad, es bastante menor que tiempo atrás: ronda el 2% anual, similar o superior a un departamento promedio. “Hace unos años, las cocheras dejaban un margen mucho mayor en comparación con los departamentos, pero se equipararon bastante”, agrega Cabrosi.

Para Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, “en general no es negocio construir un inmueble específicamente con ese fin, Por eso es que se ven pocos edificios nuevos en la Ciudad. El valor de los terrenos hace que la inversión no sea tan rentable”. El consultor explica que esa es la razón por la que se “estila” desarrollar las cocheras como complemento de edificios residenciales, de oficinas o mixtos, aprovechando los espacios que en esos usos no se pueden utilizar, como los subsuelos”. En este punto hay un detalle no menor: “La Ciudad hace años está en línea con desincentivar el uso del auto. Esto conspiró contra muchos estacionamientos que ya estaban en funcionamiento hace años en el micro y macrocentro. Y hay que agregarle lo que está generando la pandemia, el e-commerce y el teletrabajo”, destaca Gómez Picasso. Por esa razón, opina que “la tendencia que se vio la última década creo que se va a ver con más claridad en los próximos años”.

Seducción. No obstante, hay inversores que eligen a las cocheras como parte de su portafolio. ¿Por qué? “Les atrae este producto por el tipo de inversión. Una cochera es mucho más accesible que un departamento, pero me animo a decir que es casi el único elemento que genera interés. No hay que olvidarse que la demanda potencial para alquilar una cochera viene de un radio de 200 metros a la redonda como máximo. En cambio, una vivienda atrae público de cualquier lado”, responde Gómez Picasso.

Cabrosi cuenta que, obviamente, la vuelta a la normalidad “genera más tráfico” urbano, lo cual alimenta a este tipo de negocios, por lo que “hay garajes de CABA en zonas céntricas, que, hasta principios de 2021, facturaron un quinto en comparación a 2019, en cocheras por hora, con lo cual la expectativa en el sector ahora es muy buena. En especial, en zonas con colegios y universidades, que estuvieron casi paralizadas durante la pandemia”.

Las proyecciones para 2022 son, entonces, más optimistas con la vuelta a la normalidad. “Creemos que la demanda de cocheras en el último tiempo fue sostenida, pero se vivió un panorama similar a lo que se sucedió con la búsqueda de departamentos (si bien esto puede variar en zonas específicas). No notamos que haya caído durante la pandemia, más allá de lo que pasó en el mercado en general. De hecho, durante este año y el pasado, vendimos el stock remanente que teníamos de cocheras en edificios terminados”, afirma Agustín Cubero Rubio, socio y director de Cubero Rubio.

Queda claro que, a mayor movilidad, el negocio de las cocheras volverá a ser el que fue. “Las cocheras siguen siendo necesarias y muchas veces faltan, pero se terminan desarrollando tan solo las que son complemento obligado de otros productos inmobiliarios. Y, seguramente, por eso van a seguir subiendo de precio”, pronostica Gómez Picasso. Pero aclara que “para invertir en este producto hay que conocer muy bien la micro de la zona, la cuadra, el resto de cocheras en oferta, los precios, posibilidad de alquilar a gente extra edificio, gastos de expensas y servicio de agua, que muchas veces toman gran parte de la rentabilidad”.

¿A qué precios? ¿Habrá ofertas? “Vemos que las cocheras son más resistentes a modificar su valor ante bajas en el mercado. Por implicar un menor desembolso, las variaciones pequeñas no afectan su precio de venta”, completa Cubero Rubio. En el mundo inmobiliario, también la ley de la oferta y la demanda se impone en envase pequeño.

por Marcelo Alfano

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