¿Cuáles son las tendencias actuales del mercado inmobiliario en Florida?
Actualmente, el mercado está observando una tendencia de los inversores a apuntar a proyectos en construcción o en pre-construcción, donde puedan ingresar con un pago inicial y luego ir pagando a través de pagos pactados según el avance de obra. También podemos observar un comienzo de cambio con relación a los precios de venta de las propiedades usadas, que en los últimos 3 años mostró una clara tendencia alcista. En los últimos 9 meses, los valores en diferentes áreas de Miami están experimentando un leve enfriamiento, lo que vuelve nuevamente atractiva a la plaza para aquellos compradores con intenciones de optimizar su capital.
¿Qué factores influyen en el mercado inmobiliario de Florida?
Hoy en día, el mercado inmobiliario de Miami está en un gran momento gracias a la constante inversión de diferentes grupos empresarios, fondos de inversión y diversos desarrolladores que apuestan por el continuo crecimiento de la ciudad en todo su entorno. Áreas como Downtown, Brickell, Edgewater, Midtown o Wynwood, por mencionar algunas, se ven superpobladas de nuevas obras y terrenos con carteles que anuncian futuras construcciones, lo que permite a su vez un pleno desarrollo de infraestructuras viales, eléctricas, cloacales y constantes mejoras para el bienestar común de los residentes actuales y los futuros residentes ante la aparición de estos nuevos proyectos. A su vez, la creciente demanda de unidades aptas para renta temporaria ha replanteado la necesidad de construir edificios que habiliten esta cualidad, puesto que Miami se ha convertido en epicentro de visitas de todas partes del mundo, no solo por sus playas, shoppings y diversas atracciones, sino también por la llegada de Leo Messi al Inter Miami, la confirmación de la ciudad como sede de la Fórmula 1, el Masters 1000 de tenis (uno de los torneos más importantes del año, después de los Grand Slam), los venideros eventos musicales como Ultra y en el mediano plazo, la sede de la Copa América de fútbol en 2024 y de la Copa del Mundo en 2026. Son motivos suficientes para elegir Miami y sus alrededores como opción para invertir.
¿Cómo se compara el mercado inmobiliario de Florida con otros mercados inmobiliarios en los Estados Unidos?
En primera instancia, el mercado de bienes raíces en Florida siempre ha sido atractivo para los inversores extranjeros de todas partes del mundo, ya que ha resultado ser una apuesta segura y sostenible en el tiempo. A partir del gran cambio que generó la pandemia COVID-19 para el mundo entero, muchas empresas de renombre localizadas en otras partes de los Estados Unidos comenzaron a migrar hacia este estado debido a las condiciones impositivas que ofrece. Además, los propios empleados de estas firmas, motivados por la afluencia del trabajo remoto, prefieren estar en un lugar donde la recreación, el clima y la vida diaria sean más disfrutables. Es por eso por lo que Florida se posiciona dentro del país como uno de los epicentros en demanda de propiedades tanto para comprar como para rentar. El valor por pie cuadrado es sumamente inferior a estados como California y Nueva York, así como también el costo de vida, impuestos, alimentos, combustible, entre otros. Estadísticas recientes muestran que ciudades como San Francisco (California), Manhattan (Nueva York), Boston (Massachusetts) y Seattle (Oregón), por mencionar algunos ejemplos, están teniendo valores negativos en cuanto a la llegada de nuevos habitantes debido a sus altos costos, situación inversa a lo que sucede en Miami.
¿Cuáles son las mejores áreas para invertir en bienes raíces en Florida?
Hoy en día, puedo destacar Aventura, Bay Harbor Islands, Sunny Isles Beach, Fort Lauderdale y Hollywood. Todos estos lugares se encuentran en la zona norte del centro de la ciudad de Miami. Hay nuevos emprendimientos prometedores, edificios recientemente estrenados y ya ocupados, así como una amplia variedad de edificios residenciales con grandes prestaciones y una oferta excelente de actividades recreativas y de ocio. Estos lugares están cerca de la playa y tienen acceso a autopistas y vías de conexión con todo el condado de Miami-Dade.
Por otro lado, Orlando y sus alrededores son otra de las zonas de Florida donde las oportunidades de inversión para una renta segura son interesantes. El hecho de ser la ciudad con más visitantes del mundo (por albergar a Disney World, Universal Studios y tantísimos parques de atracción) convierte a esta ciudad en una verdadera opción para quien desee invertir y capitalizar su patrimonio.
¿Qué tipos de propiedades son las más rentables para invertir en Florida?
Todo va a depender del riesgo que quiera asumir el inversor y el capital que esté dispuesto a invertir. Las propiedades residenciales, si se eligen para renta a largo plazo (los contratos en USA son a 1 año, con posibilidad de renovación), dejan un promedio de entre un 4.8% a 5.3% anual en dólares. En caso de que la inversión apunte a un mix entre renta temporaria y uso personal, según la temporada, ese porcentaje puede mejorar hasta 7.5%. En ambos casos, el escenario ideal para el inversor es designar a un administrador de su propiedad para su seguridad y tranquilidad.
Otra inversión atractiva es la compra de un Multi-family, que es una propiedad con varias unidades (en general más de 4) y las cuales se orientan exclusivamente para la renta inmediata. En estos casos, la renta ronda un 6% promedio anual en dólares. En Estados Unidos, representa el 50% de la inversión en Real Estate de todo el país.
Para cerrar, añado la alternativa de compra en pre-construcción (o en pozo, como se le llama en Argentina), ya que como conté anteriormente, permiten un formato de pagos escalonado, cerrando el precio de lista en el inicio de la operación y observando una recapitalización. De esta forma, la rentabilidad se genera en el plazo que dure la obra, ya que el valor de la unidad aumenta a medida que la construcción avanza.
Nahuel Cuburu
Especialista en Real Estate.
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por CEDOC
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