El diagnóstico del escenario 2023 del real estate era contundente: el 57,6% calificaba a la situación del sector como “mala”, el 29.5% “regular”, lo que totalizando entre ambas percepciones arrojaba una apreciación negativa que llega a 87,1%. “Sólo el 9,5% cree que la situación es buena”, destacaba un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario.
Si se hacía una radiografía del rubro, el valor del metro cuadrado rondaba los US$1.500, luego de que, en los últimos cuatro años, las propiedades perdieran un 50% de su valor. “Fueron casi cinco años consecutivos de caídas de precios. El piso se vio hace 6 meses, cuando se empezó a avizorar que se venían cambios en lo político y económico”, describe Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.
No obstante, había indicios de que una noticia podía dar vuelta la realidad. Esa inexorable apatía que mostraba el sector sostenía su esperanza en el regreso del crédito hipotecario -principal obstáculo identificado en la muestra para su funcionamiento–: un 60,8% creía, en 2023, que “sería posible la llegada de este tipo de financiamiento con la nueva gestión”, en tanto que el 39,2% respondía, por el contrario, que esto aún “no sería posible”.
El regreso. El horizonte 2024 ya muestra una luz al final del camino, luego de los anuncios de la reaparición del financiamiento para la compra de propiedades. Abrió el juego el Hipotecario, lo siguieron el Ciudad y el Supervielle, para cerrar con el gran anuncio del Banco de la Nación Argentina, pero se espera que el resto de las entidades también presenten sus productos, lo que, para los principales brokers, provocará un efecto dinamizador para la actividad. ¿Por qué ahora vuelve el crédito hipotecario? “Históricamente, en Argentina nunca hubo mucho crédito porque es un país inestable, con mucha volatilidad. Eso hace que los largos plazos siempre sean difíciles. Hoy, tampoco estamos en una economía estable con poca inflación. Sigue habiendo muchos problemas, pero cambiaron algunas cosas”, explica el economista Federico González Rouco, especialista en la economía de la vivienda y autor de un libro de reciente aparición: “El sueño de la casa propia”.
Desde su visión, “tenemos un gobierno que no amenaza con cambiar repentinamente las condiciones del crédito hipotecario. No va a romper los contratos. Antes los bancos pensaban que las reglas del juego les podían cambiar todo el tiempo. Segundo, es una apuesta de los Bancos al plan económico. Al pensar que quizá sí puede funcionar, largan algunas líneas de crédito. Y, además, hoy el sistema financiero empieza a depender más del sector privado que del público”.
El ánimo de los referentes del sector ya se reflejaba en otra encuesta de Reporte Inmobiliario: el grado de optimismo con la asunción del nuevo gobierno de los consultados era “muy alto”: el 72,4% indicaba que la gestión de Javier Milei sería positiva para el mercado, mientras que, del otro lado, solo un 14,9% sentenciaba que sería “negativo”.
Financiamiento. ¿Cómo impacta la irrupción de los créditos en esta industria? “Es una noticia súper positiva. Hay una gran porción de la población que va a poder acceder a una vivienda. Por otro lado, la cantidad de operaciones se podría hasta duplicar como ocurrió en los ‘90 o con los UVA de Macri. Los países con economías estables tienen una porción mayoritaria de sus compraventas a través de hipotecarios”, agrega Gómez Picasso.
Alejandro Ginevra, de Ginevra Group, coincide con el pronóstico: “El mercado tiene mucha expectativa por la llegada de los créditos. Esto podría tener un impacto significativo. Esperamos que sean accesibles y estimulen la demanda”. Desde su visión, los valores de las propiedades” han alcanzado su punto más bajo y están empezando a ajustarse a medida que la economía se recupera, sumado al aumento del precio del metro cuadrado en los desarrollos nuevos dado el proceso inflacionario de los últimos meses”.
Ahora, el interrogante apunta a develar cuál será el segmento que más rápidamente despegará de la mano del financiamiento bancario. “Seguramente será primero el segmento de inmuebles de menor valor, pero una venta de esa propiedad en el rango más bajo genera otra venta del que vendió, y va y compra algo más grande y así sucesivamente y casi sin final”, apunta Gómez Picasso.
Para Ginevra, el valor final “depende siempre de muchas variables como la localización y la propuesta de cada proyecto, como por ejemplo la calidad de terminaciones, amenities, entre otros servicios”. Y amplía: “En zonas como Puerto Madero, donde las unidades más allá de vivienda se capitalizan como refugio de valor e inversión, los precios se mantuvieron estables. La disponibilidad de créditos hipotecarios dinamizará mucho la industria y las oportunidades”.
Por su parte, Sebastian Orlandi, presidente de Flamma Real Estate interpreta que "los créditos hipotecarios ayudarán al sector inmobiliario. Se espera que haya más operaciones. Además, dinamizará el sector desarrollador porque este tipo de créditos activa también el mercado secundario, es decir, las personas que venden propiedades gracias a estos créditos, pueden comprar a su vez departamentos nuevos".
Un relevamiento de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre refleja la actualidad del mercado inmobiliario en el AMBA respecto a marzo del año pasado:
-Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el AMBA, en abril de 2024, se registraron variaciones interanuales (abril de 2024 respecto a abril de 2023) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas del -16.7%. En cuanto a los departamentos, los valores se mantuvieron estables, sin registrar variaciones con respecto a abril de 2023.
-Si se distingue entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y se consideran los cambios interanuales, se observaron caídas en el precio en dólares por m2 de casas del -23.0% en GBA Norte, del -14.3% en GBA Sur, y del -11.1% en GBA Oeste.
-Por su parte, para el caso de los departamentos, en GBA Norte, Sur y Oeste se registraron descensos interanuales del precio de venta -1.0%, -5.0% y -6.1%, respectivamente.
En este escenario, el mercado inmobiliario tiene, con la vuelta del crédito, una razón para imaginar un futuro mejor.
MARCELO ALFANO
por Marcelo Alfano
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