De ser un actor de reparto durante largo tiempo, a aspirar a ser nuevamente un protagonista de la marquesina. El ladrillo pretende volver a estar a la vista. El ánimo de los referentes del sector se refleja en una encuesta de la consultora Reporte Inmobiliario: el grado de optimismo con la asunción del nuevo Gobierno de los consultados es “muy alto”: el 72,4% indica que la gestión de Javier Milei será positiva para el mercado inmobiliario, mientras que, del otro lado, sólo un 14,9% sentencia que será “negativo”.
La esperanza también se sostiene en el regreso del crédito hipotecario -principal obstáculo identificado en la muestra para su funcionamiento–: un 60,8% cree que “sería posible la llegada de este tipo de financiamiento con la nueva gestión”, en tanto que el 39,2% responde, por el contrario, que esto aún “no sería posible”.
El diagnóstico de la actualidad es contundente: el 57,6% opina que la situación del sector “es mala”, el 29.5% lo califica de “regular”, lo que totalizando entre ambas percepciones arroja una apreciación negativa que llega a 87,1%. “Sólo el 9,5% cree que la situación es buena”, destaca dicho relevamiento.
Si se hace una radiografía del rubro, vale destacar que el valor del metro cuadrado ronda los US$ 1.500, una cotización más baja de la que supo mostrar tiempo atrás. No es para menos: en los últimos cuatro años se estima que las propiedades perdieron un 45% de su valor.
Antecedentes. “El sector viene de pasar los peores años de la historia. Los datos lo demuestran: más de cuatro años de bajas de valores que pusieron a los precios de venta en términos reales a valores del 2003-2004. Las operaciones de compraventa se colocaron en niveles mínimos históricos y comenzaron a repuntar los últimos meses, debido al bajo nivel de precios que traccionó la demanda inversora tenedora de dólares billete”, describe Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.
Para el consultor, el producto “estrella” de los últimos años, desde la pandemia fue el ‘suburbano’: “La gente prefiere vivir en una ‘casa’, tener verde, más espacio interior y lugares de esparcimiento y deportes”. La llegada de la tecnología y el teletrabajo que se instaló cada vez más en el mercado laboral local provocó que esto paulatinamente sea más usual. “Es un cambio lento pero que se viene dando sobre todo en el corredor norte del Gran Buenos Aires. No creo que haya retorno en esta tendencia que es mundial”, agrega Gómez Picasso.
A la hora de analizar las tendencias, el experto observa “un fuerte proceso de descentralización de las ciudades”, basado en las estadísticas: el 74% de los encuestados prefiere vivir en casas, lo que generó que crecieran las zonas que rodean a los principales centros urbanos del país. “Luego de cuatro años de caídas consecutivas, hace ya dos trimestres que comenzaron a mostrar un amesetamiento y, en algunos productos premium puntuales, una leve recuperación”, amplía Gómez Picasso.
Por su parte, Paula Margaretic, investigadora de la Universidad de San Andrés, asegura que “se nota que hay algunas zonas que podrían estar presentando una posible recuperación”. En su caso, señala al mercado de departamentos a la venta en CABA como segmento que mostró “una tendencia a la suba”. “También podríamos estar frente a una leve recuperación de los departamentos en GBA Zona Norte, por cuanto se observa que el sector pasó a estar neutro desde octubre de 2023, luego de siete meses de estar a la baja. Para el resto de los mercados en las distintas zonas de AMBA no es posible vislumbrar una clara recuperación”, amplía Margaretic.
“Se podría esperar un ‘rebote’ del mercado de departamentos en venta en CABA y GBA Zona Norte dado que en los últimos meses no se ha registrado que estén a la baja”, se suma Abigail Riquelme, asistente de la Universidad de San Andrés. Y amplía: “El incremento de la demanda de departamentos en CABA y GBA tiene un impacto positivo sobre los precios de venta”.
Proyecciones. Para Alejandro Ginevra, de Ginevra Group, “las perspectivas del mercado inmobiliario se alinean con las expectativas generales de la macroeconomía”. “Si estas variables logran estabilizarse, se anticipa un año positivo para el mercado y la construcción”, agrega.
Ginevra coincide con que “el precio del metro cuadrado está mostrando signos de recuperación desde octubre último, con consultas y formalizaciones de ventas. Y, además, volvió el comprador extranjero”. Los brokers observan una diversidad en las transacciones, algunas buscando resguardar valor y otras apostando por mejoras en la economía en general. “Las ofertas agresivas han dado paso a cierres más lógicos, acordes al valor real de las propiedades. El rumbo previsible de la política económica, especialmente en el segundo semestre, podría impulsar positivamente el sector, especialmente la construcción, un agente clave de tracción económica”, afirma Ginevra.
Por último, queda pendiente la actual ley de alquileres, que está en proceso de ser derogada: “Una de las grandes problemáticas que atraviesa el sector se da en el segmento del mercado locativo residencial. Con relación a la actual legislación, por amplia mayoría (el 86,4% de los participantes de la encuesta) está definitivamente de acuerdo con su derogación”, concluye Gómez Picasso. Una de las claves para que el ladrillo pueda volver a ser.
por Marcelo Alfano
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