Tuesday 16 de July, 2024

EMPRESAS | 19-12-2023 13:41

Nichos urbanos: un negocio a buen resguardo

Los sistemas de guardado en zonas urbanas crecieron con la mayor movilidad laboral.

Si algo caracteriza al mercado norteamericano es su vasta movilidad que se da en múltiples sectores pero que comienza con la vida casi nómade de sus habitantes. Una cultura que la pandemia ayudó a fortalecer. Y esas mudanzas generaron también un nicho interesante que fue creciendo a medida que se fortalecían los polos generadores de empleo y aumentaban las diferencias de costo de vida entre las ciudades.

Imanes. Tradicionalmente, el sistema laboral norteamericano fue muy abierto a la incorporación de mano de obra inmigrante (también la de nuestro país y otras economías en su momento emergentes) pero luego se reforzó la movilidad de empleados por zonas buscando mejores oportunidades según las alzas y bajas de la industria o simplemente también buscando una mejor calidad de vida. Las diferencias entre el costo de la vivienda (para compraventa como para alquiler) son muy amplias.

Desde 2020 el costo de la vivienda y servicios fue subiendo en los Estados Unidos por encima del promedio, pero no refleja la gran dispersión en las zonas, con lugares (por ejemplo, el área de Miami) con encarecimiento generalizado y otras más postergadas en función de la suerte corrida por las industrias afincadas luego de la pandemia. En los dos últimos años, mientras que el costo de vida urbana subía entre 3.5% y 3,7% anual, el costo de la vivienda casi lo duplicaba: 6,5% y 6,7% según datos de la Oficina de Estadísticas.

Otro elemento distintivo es la tradición de los estudiantes universitarios de buscar la mejor “rentabilidad” de las muy caras carreras universitarias fuera de su propia ciudad. Todo esto generó una corriente habitual de mudanzas y disgregación social que generó su propio ecosistema de negocios. Por ejemplo, se calcula que en ese país existen 30 millones de usuarios del sistema de “storage” (guardado), casi el 15% de los hogares americanos en total. Se calcula que en la actualidad ese mercado representa un valor total de US$58.230 millones y se irá expandiendo a una velocidad de 7,5% anual para facturar casi US$90.000 millones para el año 2030.

De exportación. Marcos Victorica es un economista que hace siete años dejó su consultora en Buenos Aires e intentó incursionar en el mercado estadounidense. Ya radicado en el estado de Florida y hablando con asesores impositivos de empresas, empezó a analizar el negocio de los depósitos radicados cerca de los centros urbanos. Un nicho fácil de administrar, con bajo riesgo y demanda constante. Por ejemplo, casi 1,5 millón de miembros de las Fuerzas Armadas y de seguridad son clientes habituales por su constante rotación de tareas. También el mundo universitario y la creciente movilidad laboral luego que la pandemia ayudó a destruir el requisito del trabajo presencial. También la fuerte aceleración de procesos de cierres, fusiones y adquisiciones de empresas que forzaron corrientes de trabajadores yendo de un lugar para otro. También el creciente poder adquisitivo de los salarios incrementó el consumo y por lo tanto amplió la demanda de lugares para acumular bienes que si no son lastres para la movilidad. Y, por último, es un negocio resiliente a la recesión: aún en crisis, siempre habrá cosas para guardar al achicarse o esperar otra oportunidad.

“Por múltiples razones el negocio del storage tiende demanda creciente, pero está subvaluado por los popes de Wall Street. El comprador habitual es alguien que tienen otro negocio y lo que quiere es un vehículo de inversión que no le traiga complicaciones para administrar”, explica Victorica. Es lo que se denomina el “triple net” del inversor (libre de impuestos, gastos y servicios).

Sin embargo, la vuelta que le encontró allí fue importar el modelo del sistema de cocheras porteño y adaptarlo al cliente inversor que quiere comprar un activo inmobiliario, pero con un piso de ingreso menor: desde US$25.000, con una tasa de rendimiento anual de alrededor del 6% neto anual y alquileres que oscilan entre los US$ 70 y US$200 mensuales. Sus propios cálculos (como economista trabajó para el BID en dimensionar la informalidad en la economía latinoamericana) estiman que sólo en Argentina hay casi US$40.000 millones en el colchón y otro tanto en el resto de la región, esperando una inversión simple y segura. “Los compradores del primer edificio que armamos en Miami pudieron venderlo con una ganancia de capital del 20%, por lo que si lo sumamos al alquiler les reportó una tasa de retorno del 10% anual, concluye.

Aterrizaje local. Mientras tanto, el éxito de este mercado no tardó en crear su negocio espejo en Argentina. Juan Luis Basombrío, un emprendedor todo terreno adaptó el sistema norteamericano a la idiosincrasia local con ayuda de tendencias que se arraigaron fuerte en nuestro país y creó U-Store como parte de su empresa se servicios inmobiliarios Framat Rental. “Empecé con el negocio de alquilar estructuras modulares configuradas a la industria del petróleo y minería en Comodoro Rivadavia. Ahí empecé a mirar y ver contenedores y la cantidad de utilidades que tenían”, comenta. Desde un terreno con poco uso que le facilitó un amigo y seis contenedores que tenía en su empresa, comenzó a andar su camino. “Hoy tengo una empresa con un socio, tres depósitos en marcha y un cuarto en la costa con la gente de Pinamar Sociedad Anónima donde somos accionistas minoritarios“, detalla. Escobar, Don Torcuato, la calle Azopardo (bauleras por metro) y Pinamar, son los lugares de actividad.  “A diferencia del modelo estadounidense, este es un negocio de flujo de fondos, no inmobiliario por la cantidad de regulaciones que lo encarecen”, explica. Alquilar un container cuesta en diciembre $50.000 por mes en un contrato abierto y las bauleras, $2.700 por metro cuadrado mensual.

Un negocio que se basa en una rara paradoja: acumular pertenencias en un mundo que imprime velocidad en sus vínculos líquidos que precisan de un anclaje más permanente. Eso también genera demanda medida en metros y porcentaje de rentabilidad.

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Tristán Rodríguez Loredo

Tristán Rodríguez Loredo

Editor de Economía.

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