Con las propiedades en su propio piso

Abril de 2020 será recordado como el peor momento de la historia del mercado inmobiliario, mes en el que se realizaron solo cuatro escrituras en 30 días. No obstante, el sector remonta el punto de inflexión del negocio a 2018. “Todo empezó cuando se terminaron los créditos hipotecarios; en esa época empezó nuestra pandemia económica”, recuerda Armando Pepe, director del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios. José Rozados, de Reporte Inmobiliario coincide: “El descenso de los valores comenzó a partir del segundo semestre de 2018 hasta mediados de 2019 de una manera muy ligera para profundizarse luego de las PASO de ese año y continuar de manera mucho más pronunciada a partir de la pandemia y el confinamiento en marzo de 2020”.

Desde ese punto de inflexión, el negocio se derrumbó hasta llegar a la realidad de estos tiempos: aún con precios bajos, la demanda no reacciona. “En el marco de la CABA, que es el ámbito de injerencia de nuestro Colegio, la realidad es que no solo no vemos aún una recuperación, sino todo lo contrario. El nivel de escrituras se mantiene en mínimos históricos y no hay nada que indique que pueda haber un despegue en el corto plazo”, describe Marta Liotto, presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios.

De acuerdo con un relevamiento realizado por el portal inmobiliario Zonaprop, el precio medio en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en US$ 2.344 el m2 y disminuyó con relación al mes anterior. “La velocidad de la caída se desacelera por sexto mes consecutivo. En julio la baja era del 1% y, actualmente, del 0,4%. Sin embargo, desde el punto máximo alcanzado en 2019, los precios acumulan una caída del 16,3%”, indica el informe.

El 28% de los departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos 6 meses. El porcentaje de retasados registra cuatro meses seguidos en descenso, lo cual empuja la desaceleración en el ritmo de caída de los precios de venta. “En promedio, el descuento efectuado en los últimos 6 meses se mantiene estable en 8%”, agrega Zonaprop. “Históricamente nunca las propiedades valieron menos que ahora. El precio tiende a ir para arriba. La economía ayudará. Los argentinos deberían invertir en activos reales, que son las propiedades. La gente en pandemia no se mudó, no compró. Es lo mismo pasó en la gastronomía o el turismo”, agrega Alejandro Ginevra, de GNV Group.

Piso. Para Pepe, los precios están en un piso, por cuanto es de los que sostiene la postura de que “no vayan a bajar más”. Los operadores hablan de una baja promedio del 15% en la teoría, pero de hasta un 25/30% en la práctica. “El número final lo establece la ‘ley del mercado’, la ley de la oferta y la demanda”, subraya Pepe. Liotto confirma este dato: “Las estimaciones que manejamos en el Colegio Profesional Inmobiliario nos muestran que en la CABA se dio una caída promedio de entre un 25 y un 30%”.

Hoy, el precio de un departamento de dos ambientes (50 m2) es de US$121.000, mientras que una unidad de tres ambientes (80 m2) alcanza los US$173.000, según Zonaprop. “Si bien en abril de 2018 el 90% de los barrios registraba un incremento de precio, actualmente ese porcentaje desciende y se ubica en un 85%”, amplía el relevamiento. ¿Los valores llegaron a un piso? Para Ginevra, en el caso de unidades a boca de pozo, “si el dólar blue sube, un departamento bajará, dado que el costo de construir también disminuirá. “Pero si se habla de unidades terminadas, o usadas, ahí tiene que ver con las condiciones del mercado. El usado persigue el precio del nuevo y si el nuevo baja, el usado también debería bajar”.

Lugares. En cuanto a las operaciones de compra-venta: el volumen de escrituras en 2021 fue 84% mayor al de 2020, pero se mantuvo un 14% por debajo de 2019 y un 55% menor a 2018.

Asimismo, los barrios de Puerto Madero (US$5.566/m2), Palermo (US$3.036/m2) y Belgrano (US$2.908/m2) encabezan el ranking de precios en CABA. Por su parte, Barracas se encuentra en la zona media con un valor de US$2.139/m2 y los más económicos son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca con costos de US$1.133/m2, US$1.572/m2 y US$1.636/m2, respectivamente.

¿Hacia dónde se conduce la demanda? Para Ginevra, “lo primero que se mueven son los activos más caros, los bienes de lujo, y después se produce el efecto derrame y convalida todo el mercado. Durante la pandemia fueron los que más se vendieron. Lo primero que se demandó fueron las propiedades más caras. Después, se pasará a las chicas. departamentos chicos con balcones, parrilla, amenities acordes”.

Hay un dato que no pasa inadvertido para los diferentes actores de este sector: la relación del ingreso con respecto al valor del metro cuadrado. “Aún con la reducción de precios, se ubica entre las peores de la historia, donde un asalariado medio registrado debería pagar íntegros sus ingresos durante más de 14 años para comprar una vivienda usada estándar de 42 m2”, señala Rozados. Para tener una idea comparativa de esta tasa de “esfuerzo” salarial para comprar una vivienda, en España es de 6,4 años y para adquirir una propiedad que dobla en superficie a la de Argentina. “A todo ello debe agregarse que el crédito hipotecario es hoy una quimera en una Argentina con una inflación del 50% anual”, cierra Rozados. Una de las razones por las que las propiedades son sólo para pocos, aún a estos precios de remate.