La cultura económica argentina no es caprichosa. Puede estar teñida por tics y ejercicios de protección, pero resistir a casi ocho décadas de alta inflación, crecimiento de las regulaciones en los mercados e intentos por poner techo a las tasas de interés ofrecidas al ahorrista, llevaron a considerar que la inversión inmobiliaria era una cobertura. La otra, especialmente a partir de la hiperinflación de 1975, fue el dólar en su versión “billete”.
Historia y presente. La conjunción de ambos fenómenos (regulaciones financieras con alta inflación) también llevó a la denominación en dólares para las compraventas; desde una cochera hasta una casa en un country, pasando por monoambientes y terrenos. Sin embargo, desde el último pico de operaciones (y valores) en el verano de 2018, los precios (en dólares) fueron cayendo, pero más lento que la demanda por el poder adquisitivo de los compradores.
En el estudio que la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre realizan tomando como base las publicaciones en el AMBA desde 2017 para hacer un seguimiento de precios por localidad y tipo de propiedad, se puede corroborar dicha tendencia. Considerando las variaciones interanuales (febrero de 2023 respecto a febrero de 2022), se observan caídas del precio en dólares por metro cuadrado de casas del 9,8% en CABA, del 5,8% en zona Norte, 7,4% en zona Sur, y 6,9% en el Oeste. En el caso de los departamentos, las caídas fueron de 7,8%, 4,6%, 3,4% y 6,8%, respectivamente. Además, dentro de cada zona hubo comportamientos disímiles: en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta ocurrió en Villa del Parque (-12,2%). En cambio, para departamentos, la mayor baja se dio en Parque Avellaneda (-15%). Paula Margaretic, investigadora de la citada universidad, señala que durante los últimos años, el crecimiento de la oferta fue acompañado por un aumento de la demanda, pero de menor magnitud, lo que podría estar explicando parte de la caída los precios. “Es probable que frente a una tendencia a la baja del precio de venta acumulada por varios años y la cercanía de una elección presidencial estén generando incertidumbre, causando cierta reticencia a vender (o comprar) por parte de los agentes del mercado”, explica.
Inversión ¿segura? La disparidad en el valor final de las zonas también es atribuida a otros factores que en el que el habitante no tiene injerencia directa pero que sí altera los precios en el mediano plazo: por ejemplo, la seguridad. Para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, hay zonas en que se desarrollan políticas se seguridad con cierta regularidad y que recibieron nuevas inversiones privadas para edificación de vivienda, centros comerciales y hasta oficinas. “Durante años se impulsó un fuerte crecimiento de precios en algunos barrios, en contraste con otros que permanecen rezagados”, sostiene. Y pone como ejemplos a Tigre, San Isidro y CABA, pero, sobre todo, destaca a la “estrella” del sector: Vicente López, con una dinámica diferente".
En pesos, por ahora. En el caso de los alquileres, desde 2020 los departamentos registraron incrementos importantes, en especial en CABA y zona Norte. “Si bien para explicar esta evolución es necesario tomar en cuenta movimientos de la oferta y de la demanda, en este período la proporción de departamentos en alquiler en dólares creció considerablemente más en CABA y GBA Norte”, destaca Sebastián Einstoss, también de UdeSA. En el informe se muestra que, el último mes, esa proporción fue de 48% (GBA Norte), 42% (CABA), 3% (GBA Oeste) y 5% (GBA Sur). En cambio, en las casas, un 76% de los avisos de alquiler están dolarizados, más del doble que el promedio de los departamentos (34%).
En febrero hubo una variación interanual del precio de alquiler en pesos constantes por metro cuadrado en las casas del 20,4% en CABA, 18% en GBA Norte, -0,9% en GBA Sur y -10% en GBA Oeste. Y para el caso de los departamentos, los aumentos fueron de 23,7%, 17,7% y 2,3%, respectivamente.
Rentabilidad. Dado que interanualmente el dólar blue aumentó un 77% y la inflación un 100%, esto lleva a la baja el precio de alquiler de las casas (mayormente dolarizadas) en contraposición al mercado de departamentos (pesificados). “La tasa de los bonos del tesoro de Estados Unidos a 10 años, la referencia global, se ubica entre el 3,9 y el 4%, lo cual es similar a la rentabilidad de un departamento en CABA, menor que la rentabilidad de un departamento en GBA Norte y mayor que la rentabilidad de un departamento en GBA Sur y GBA Oeste” agrega Margaretic. Por eso, entiende que el alza de tasas puede estar afectando la decisión de inversión de algunos agentes que consideran comprar una propiedad para ponerla en alquiler y junto a la suba de la tasa de interés doméstica, podrían afectar la rentabilidad exigida por el mercado inmobiliario local, aunque el mecanismo no es directo en un contexto de incertidumbre. Por ahora, el mercado local ya tiene bastantes dificultades para agregar un arbitraje con supertasas internacionales. El cepo y los controles, por ahora, le sirven de pararrayos.
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