El sueño de la casa propia está arraigado en muchas culturas, pero con fuerza en las latinas y Argentina, en parte por el fuerte aporte migratorio de hace un siglo, no quedó ajena a esta marca indeleble. En la última medición disponible, a través del Censo Nacional y la Encuesta Permanente de Hogares, las dos terceras partes de las viviendas estaban ocupada por sus propietarios. Sin embargo, esta proporción es un poco menor que tres décadas atrás (68%) y marca una fuerte caída del pico reciente alcanzado en 2001, cuando llegó al 75%. Este retroceso relativo marca que la crisis del sector habitacional no es nueva. Un lento, pero aparentemente inexorable deslizamiento.
Comparación. En la Unión Europea, por ejemplo, el porcentaje de propietarios es del 70%, sobresaliendo países latinos y con una tradición de políticas habitacionales que favorecieron la adquisición de viviendas populares. En Rumania, Hungría y Eslovaquia, por ejemplo, ese porcentaje está arriba del 90%, un escalón más arriba de Portugal (78%) y España (76%). Países que, además, presentan como característica un mercado de créditos hipotecarios a largo plazo (30 años como promedio) y una tasa de interés en euros del 4% anual, pero con algunos casos llamativos. En Portugal y Francia, por ejemplo, está por debajo del 2% anual para algunas líneas promovidas.
El caso argentino presenta sus peculiaridades en consonancia con la errática trayectoria de las variables macroeconómicas de las últimas décadas. El Censo Nacional de 1947, por ejemplo, marcaba que sólo el 38% de las viviendas eran ocupadas por propietarios, pero en la Ciudad de Buenos Aires dicho porcentaje era la mitad (19%). A partir de allí, fue alterándose esta proporción gracias al fuerte impulso del crédito hipotecario, los planes de vivienda y el encuadre de la propiedad horizontal como forma de comprar partes de una unidad más grande. En el censo de 2001, la proporción de propietarios ya era de 75% en el total del país. Pero luego sobrevino el retroceso y los números evolucionaron negativamente: para el año pasado, el promedio del país marcaba 66%. ¿Qué ocurrió en estas dos décadas de retracción de casi 40 años en la materia? Dos factores que, a su vez están vinculados, explican sobre todo esta situación: una persistente y altísima tasa de inflación que alteró el cálculo del equilibrio entre salario y cuota del crédito, por un lado y el encarecimiento de los alquileres en términos del salario promedio, por otro. Para Jorge Colina, economista de IDESA, hoy tenemos, 20 años después de la salida de la convertibilidad, menos propietarios que en la década del ’80, cuando también había muy alta inflación, pero había menos irracionalidad intervencionista desde el Estado. “Los reguladores intervencionistas que quieren beneficiar al deudor no se dan cuenta que lo terminan perjudicando, porque están eliminando la posibilidad de que haya nuevos acreedores”, subraya. En 2002 se hirió de muerte al naciente mercado hipotecario nominado en dólares cuando se decretó la pesificación asimétrica. Recién a fin de 2016 tuvo su efímera primavera con la aparición de las cláusulas de indexación con UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, un índice que refleja la actualización del CER que realiza el Banco Central) pero que terminó ahogándose con la aceleración inflacionaria de 2018. La reciente media sanción de una norma para beneficiar a los deudores hipotecarios con este sistema nuevamente plantea una distribución de ingresos a favor del deudor actual (se calcula que alcanzaría a los 90.000 tomadores) y en perjuicio de los futuros por la inviabilidad de este sistema para volver a otorgar préstamos para comprar inmuebles.
Colina enfatiza que la inflación es la restricción de base para el desarrollo del mercado hipotecario. Al no haber una estabilidad macroeconómica, se genera, obviamente, mucho riesgo en un préstamo a largo plazo y termina derivando en un sistema de ajuste por inflación. “El problema es que cuando la inflación se acelera, como lo hace por encima de los salarios, viene la regulación voluntarista que dice, bueno, saquemos, digamos, esa cláusula de ajuste, vayamos por la menor y ahí termina de destruirlo el crédito hipotecario”, concluye.
Esta dificultad para acceder al a vivienda propia, una nota característica y aspiracional de la cultura social argentina, sufrió un grave revés y eso explica que cada vez más son las familias que tienen que alquilar como opción. También allí hay diferencias entre jurisdicciones: mientras en el norte del país la proporción de inquilinos no está más del 10% del total, en la Ciudad de Buenos Aires trepa al 38%, algo superior a las provincias patagónicas con fuerte presencia de trabajadores migrantes (Tierra del Fuego y Santa Cruz) o incluso superior a las demás provincias con fuertes núcleos urbanos (Córdoba, Santa Fe, Neuquén, Río Negro o hasta la misma Provincia de Buenos Aries) que superan el 20% del total.
El mercado. La parálisis en el sector empezó antes de la pandemia o incluso del cambio de gobierno de 2019: la incertidumbre, la devaluación de 2018-19 marcó un cambio de rumbo que hizo agonizar lo que fue, por ejemplo, un mercado en explosión en 2017. “Desde 2018 es posible identificar una tendencia bajista en el mercado inmobiliario para viviendas, que se manifestó en la caída de los precios de las propiedades a la venta, que fue acompañado, entre otros factores, por una caída en la oferta de departamentos en alquiler (medida como cantidad de publicaciones en Mercado Libre y tomando como base el año 2018)”, señala la investigadora de la Universidad de San Andrés (UDESA) Paula Margaleric. Además, el cepo cambiario y la ya mencionada implementación de la ley de alquileres vigente afectaron significativamente las decisiones de los propietarios de alquilar o vender su inmueble. Por su parte, Abigail Riquelme, también de UDESA, aclara que la citada norma “incluye varias medidas, como el establecimiento de un plazo mínimo de contrato de tres años y ajustes en el valor del alquiler que toma como referencia un coeficiente que está conformado en un 50% por la evolución de los salarios y en el 50% restante por la evolución del IPC, que terminó resultando negativo”.
No se alquila. El economista Federico González Rouco, especialista en la materia y autor del libro “Dueños o inquilinos”, explica que el mercado de alquileres depende del tipo de demanda de vivienda, de la actividad económica, del tamaño del mercado laboral y su complejidad, oportunidades educativas, culturales; entre tantos factores. Pero lo que se nota es que la retracción de la oferta fue marcando la dificultad para poder alquilar y las miradas aplican al doble jaque: las condiciones estipuladas en la ley marcaban exigencias que chocaron de frente con una economía que corre al ritmo inflacionario del 120% anual. Además, la brecha cambiaria y la reapertura del turismo internacional dio impulso (como en el resto de las grandes urbes del mundo) al sistema de renta temporal por plataformas (Airbnb es la más conocida pero no la única) que triplica el precio que se puede obtener por el sistema tradicional en algunas ubicaciones. “Creo que también existe el prejuicio y miedo a los desalojos, pero sobre todo que el salario en dólares es muy bajo y el costo de financiación para acceder a la vivienda es alto. Una combinación muy complicada”, sintetiza.
Un círculo vicioso en que las soluciones de corto plazo se convirtieron en parches que terminaron convirtiéndose en lastres para el sueño de la casa propia. O al menos el techo al alcance del sueldo mientras la rueda se pone nuevamente en movimiento.
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