El refugio inagotable

Fue una tradición. Aquella fórmula mágica de "ahorrar en ladrillos" que históricamente utilizaban los inversores para protegerse de la inflación y de las alzas y bajas de la economía parece tener nuevas reglas, de la mano del escenario actual de la economía. Las diferentes opciones que tienen los dueños del dinero permiten, en algunos casos, obtener rendimientos que superan las que ofrecen las rentas de departamentos. Años atrás, los retornos oscilaban entre el 2% y 4% anual en dólares. Para muchos propietarios, este número perdió el atractivo de tiempos pasados si se compara con lo que brindan instrumentos financieros (como bonos o acciones).

Si bien la nueva ley de alquileres es más flexible, los riesgos y costos de mantenimiento de las unidades son obstáculos que le juegan en contra, aún para los perfiles conservadores. Es más, el mercado tampoco ofrece seguridad en lo relacionado con el valor de las propiedades, aunque en los últimos años, el precio promedio del m2 en las principales ciudades mostró una leve recuperación, de la mano, sobre todo, de la aparición de financiamiento en el sector del real estate. Hoy, los bancos juegan un papel fundamental para la reactivación de la compraventa de propiedades.

Debate. Definir para quién es negocio o no adquirir un departamento para alquilar depende muchos factores, como objetivo, contexto del mercado y el perfil del inversor. Los especialistas afirman que no hay una respuesta definitiva, sino un cambio en las reglas del juego. Entonces, desde la visión general, comprar un departamento para alquilar no solo genera ingresos pasivos, sino que también protege el patrimonio a largo plazo.

“Como siempre decimos, el negocio del real estate en la Argentina hay que verlo como una película y no como una foto”, indica Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos. Y agrega: “Pero si miramos la foto de hoy es un muy buen momento para comprar y alquilar, porque el metro cuadrado está bajo por lo que la renta es alta. En algunas zonas de la Ciudad de Buenos Aires llega al 8% anual en dólares y en promedio está en un 6%, que es una rentabilidad muy buena ya que en otro momento llegó a estar entre el 2% y el 3%”. Conclusión: en un mercado normalizado debiera estar alrededor del 4,5% a 5%. “Hoy hay mucha demanda de alquiler en todo tipo de unidades, pero principalmente en unidades de 2 y 3 ambientes”, redondea el broker.

Mientras algunos operadores aseguran que el negocio del alquiler ya es parte del pasado, otros en cambio indican que hay nuevas reglas de juego a las que “hay que adaptarse”.

El escenario del real estate muestra un contexto favorable:

-Reactivación del crédito hipotecario: El regreso de los préstamos a largo plazo tras la consolidación macroeconómica de 2025 inyectó un claro dinamismo, especialmente en el sector de la vivienda para usuarios finales.

-Precios en fase de recuperación: Los valores de las propiedades, que alcanzaron mínimos históricos en años anteriores (cerca de US$1.000 el metro cuadrado en momentos de crisis), comenzaron un proceso de estabilización y leve alza.

Todo esto impacta de lleno en el negocio del alquiler, por cuanto se estima que la rentabilidad anual se sitúa actualmente en torno al 6%, superando los mínimos de 2% al 3% de años anteriores. Unidades más chicas, como monoambientes, en zonas como Palermo, Belgrano, Recoleta y Núñez, junto con áreas de alta demanda estudiantil, suelen ofrecer los mejores retornos.

Sectores. Otro de los elementos a tener en cuenta es el de los diferentes segmentos que existen dentro de este rubro. Por ejemplo, el negocio de las oficinas corporativas en el mercado local está atravesando una transformación profunda, que comenzó luego de la pandemia y del surgimiento del home office en el mundo corporativo. “Hoy, la demanda es más selectiva, pero también más activa: las empresas priorizan calidad por sobre cantidad. No se achicó, se volvió más exigente, con menos metros y mucha mayor calidad”, explica Mariano Vega, Gerente General de RAGHSA. En ese sentido, se consolida una clara preferencia por edificios “clase A” y, especialmente, los “AAA”, con plantas eficientes, tecnología, servicios y amenities que mejoran la experiencia del usuario. A su vez, las ubicaciones estratégicas, particularmente el corredor norte y el eje Libertador, continúan liderando tanto la absorción como los valores de renta.

En paralelo, el modelo tradicional está evolucionando hacia esquemas más flexibles, donde el concepto de “office as service” gana relevancia. “Las compañías buscan espacios que puedan adaptarse a nuevas dinámicas de trabajo, con mayor foco en colaboración, bienestar y eficiencia operativa”, amplía Vega. En este contexto, el stock obsoleto pierde competitividad y tiende a reconvertirse o salir del mercado. "La reconversión no es opcional: es una condición para seguir siendo relevante", subraya el broker.

“En nuestro caso, esta evolución se traduce en una estrategia muy clara: desarrollar y operar oficinas ‘AAA’ en ubicaciones consolidadas, con diseño adaptable y una gestión activa del portafolio. Esto nos permite hoy tener niveles de ocupación plena, incluso en un mercado donde la vacancia promedio del segmento ronda el 14% en la Ciudad de Buenos Aires”, completa. Los alquileres temporarios son otra de las opciones para aquellos que, gracias a la nueva ley y a la reaparición del financiamiento bancario, siguen confiando en el alquiler como un refugio de inversión.

por Marcelo Alfano