Domingo 16 de mayo, 2021

EMPRESAS | 21-02-2021 11:06

El mercado inmobiliario y las oficinas de la pospandemia

El trabajo a distancia y el cambio en la movilidad alteraron la vida en la gran ciudad

Nada es lo que era. La City porteña perdió el glamour que supo tener. La escenografía refleja una imagen fría, casi desolada. No se observa el frenesí, la locura, el movimiento. Todo aquello quedó en una postal del pasado. Hoy, muestra edificios vacíos, persianas bajas, muy poca gente caminando, escasos autos transitando, locales cerrados o con carteles de alquiler y venta.

¿Dónde está la gente? ¿Qué se hizo de aquella densidad demográfica que le daba vida y color al principal polo financiero local? La respuesta es simple: la pandemia. Comparando con el año pasado, la Ciudad de Buenos Aires, por caso, registró 46% menos de movilidad en las estaciones de transporte y 38% de caída en los lugares de trabajo, según Google Argentina.

La pandemia cambió la forma en que se trabaja en todo el mundo y también en la Argentina: antes de la irrupción del coronavirus, el 65% de las empresas no contaba empleados haciendo teletrabajo, mientras que en la actualidad el 42% tiene a más de la mitad de su personal cumpliendo tareas de manera remota, de acuerdo con una encuesta realizada por la IAE Business School de la Universidad Austral, entre gerentes y directores de Recursos Humanos de 296 compañías.

DEL TRABAJO A CASA. “Todo lo que es micro y macrocentro está vacío. No hay personas trabajando. El rubro comercial está complicado: no hay gente en las calles ni consumiendo”, describe Facundo de Achával, director comercial de Toribio Achával. Esto se traduce en el desplome en los alquileres de las oficinas “clase A”: bajaron de US$ 38 a US$ 25 el m2. “Descendieron un 30% promedio y hay un 15% de vacancia”, agrega el broker. La oferta de este tipo de oficinas asciende a 1,4 millón de m2 a las que se suman otros 800 mil m2 en construcción. “Son muchos metros para lo que es el mercado. sin mencionar las oficinas ‘Clase B’, que están vacías”, amplía de Achával.

¿Qué va a pasar con esa cantidad de edificios en la llamada “nueva realidad”? “La pandemia no hizo más que adelantar los tiempos de lo que iba a suceder. En los Estados Unidos, por ejemplo, esto viene desde hace 15 años, no es que surgió con la pandemia”, explica Alejandro Ginevra, de GNV Group, quien pone como ejemplo al caso de Manhattan. En Estados Unidos, el aumento de personas que se mudaron a áreas menos densas comenzó en 2014. Según un análisis publicado por Brookings, la brecha de crecimiento entre las ciudades y los suburbios de ese país se redujo de 2010 a 2015. Conclusión: la gente empezó a escaparle a la “jungla de cemento” mucho antes del coronavirus.

En la Ciudad de Buenos Aires, el micro y macrocentro son el reflejo del cambio de tendencia. Los analistas no dudan sobre lo que vendrá: “Hay edificios muy lindos, aptos para profesionales, que arrancaron siendo viviendas y, después, se convirtieron en oficinas. La gente va a volver al microcentro a vivir”, pronostica de Achával. Ginevra pone en la mira aspectos no menores para la “nueva normalidad”: “Los que queden destinados a oficinas van a necesitar un recambio, porque son obsoletos, no cumplen con los requerimientos para trabajar en la nueva normalidad”. La referencia apunta a los sistemas ingresos-egresos, ventilación, espacios al aire libre y hasta a la cantidad de ascensores con los que cuentan.

“La gente no va a aceptar trabajar en las condiciones que tenía antes de la pandemia”, afirma Ginevra. Por eso, proyecta que los espacios “se van a transformar en viviendas, y los locales harán lo propio: se convertirán en lugares donde se brinden servicios para esas viviendas y no para oficinas”.

VOLVER A VIVIR. Otro de los que apunta en esta dirección es Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario: “Hay mucha más necesidad de viviendas que de un local a la calle”, sostiene. Pero el consultor recuerda que el comercio minorista “estaba siendo castigado” por internet mucho antes de la llegada del COVID-19. “Pasa en el mundo y aquí también sucedió. Hubo cierre de cadenas comerciales antes de todo esto. Y la pandemia hizo que cadenas de retail, que ofrecen productos por Internet, sofisticaran su funcionamiento y desarrollaran un sistema de venta aún más avanzado”, afirma Gómez Picasso.

Sin embargo, los especialistas no proyectan un futuro en el que deje de existir el trabajo presencial. “La gente está acostumbrada a socializar. Los que viven solos no ven la hora de ir a la oficina. Y los que tienen familia, con hijos, también, ya que no es fácil trabajar cuando los chicos vuelven del colegio”, aclara Ginevra. La realidad indica que habrá una especie de mix: “Hay muchas empresas que piensan en, por lo menos, un esquema 3x2 o 2x3”, explica el consultor Julián Irigoin, profesor del IAE y responsable del campo de estudio en el país de la investigación llevada a cabo por la Organización Internacional de Directivos de Capital Humano. Desde su visión, “el impacto será mucho mayor del que imaginamos, porque va a tener que ver con las ciudades, con los edificios, en cómo las personas diseñarán sus casas -si es que sus viviendas necesitarán un lugar para trabajar- y cómo esto, dentro de las organizaciones, va a haber que analizarlo de una manera abierta, por cuanto habrá quienes dirán que no vayan a querer hacer home office”. La nueva normalidad y sus incertidumbres.

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por Marcelo Alfano

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