Durante años, en Argentina alcanzó con comprar metros cuadrados bien ubicados y esperar. Esa lógica ya no alcanza para prometer grandes retornos: el alquiler residencial tradicional mejoró, pero con un límite claro: según Zonaprop en la Ciudad de Buenos Aires, la relación alquiler/precio subió hasta 5,33% bruto anual en febrero de 2026, lo que implica que se necesitarán 18,8 años de renta para recuperar la inversión. Esto se traduce en un neto del ladrillo convencional de entre 4% y 5% anual, descontados la vacancia, mantenimiento, impuestos, eventuales refacciones y administración.
Alternativas. Un negocio se volvió más ajustado, más profesional y bastante menos generoso que en otros ciclos, a menos que se busquen segmentos que puedan romper ese techo: proyectos que no se limitan a ofrecer superficie, sino que se apoyan en una demanda extraordinaria, sostenida y poco elástica. En ese universo entran, por distintos motivos, los desarrollos vinculados a Vaca Muerta y también ciertos activos híbridos que combinan real estate con operación especializada, como el “senior care” (cuidado de adultos mayores). En ambos casos, el retorno proyectado ya no depende solo del valor del inmueble, sino de una ecuación más compleja.
Añelo es hoy el ejemplo más evidente de esa ruptura. En 2025 la producción de petróleo de la cuenca aumentó casi 30% interanual. En términos operativos, la base operativa del shale necesita alojar trabajadores, cuadros técnicos, mandos medios y servicios asociados en un contexto donde la demanda crece más rápido que la oferta de calidad.
Wenelen Suites, desarrollado en Añelo, Neuquén, por Dypsa Group, vendió la primera etapa completa en apenas dos meses y sus unidades ya se encuentran 100% alquiladas. “El esquema se integra a un pool de renta orientado a empresas del sector, con operación profesional a cargo del mismo hotel y una rentabilidad neta ya superior al 10”, explica Alejo García Guevara, director Comercial de Dypsa. La tesis del proyecto es simple: la renta sube porque no compite contra el alquiler residencial tradicional, sino que captura una demanda corporativa específica, con menos fricción operativa y contratos más estables. Añelo Urbano tiene un masterplan en 31 hectáreas pegadas al casco urbano, que propone esparcimiento, residencias, una estructura comercial y un paseo costero que integra la ciudad al río. Los desarrolladores parten de un diagnóstico más profundo: el cuello de botella local no es solo la falta de alojamiento, sino también la falta de planificación, servicios, espacio público y calidad de vida. La urbanización incorpora infraestructura ya ejecutada, conexión directa con el pueblo y un paseo costero de unos 1.200 metros sobre el río Neuquén, pensado como borde público y nueva centralidad. Shale Residences, el primero de los proyectos, se presenta como una propuesta superadora. “Es el primer edificio que tiene camas disponibles dentro de esta nueva urbanización, con departamentos monoambiente, de dos y tres ambientes, y una calidad superior a lo que hoy existe en Añelo”, cuenta Omar Álvarez, socio de Álvarez Schneider Desarrollos. “Hicimos un lugar donde la gente tenga ganas de estar, con terminaciones premium, espacios pensados para vivir y disfrutar, porque Añelo ya se está transformando en una ciudad de 50 mil habitantes”, comenta.
Para sus impulsores, Añelo Urbano apunta a consolidarse como un nuevo distrito para el crecimiento ordenado de Vaca Muerta. El gran diferencial de Añelo Urbano no está solo en la renta que proyecta, sino en que muestra cómo la inversión puede capturar valor cuando acompaña la construcción de ciudad, y no apenas la urgencia de ocupación.
Factor poblacional. El otro gran vector que desafía el techo del ladrillo tradicional no está en la energía sino en la demografía. La Argentina envejece, y ese proceso empieza a convertirse también en un dato económico. Según las proyecciones del INDEC con base en el Censo 2022, la participación de la población de 65 años y consolidando una estructura etaria más envejecida. Previendo esta tendencia se gestó Abrazia Senior Care, en Tigre, un desarrollo que combina tres tipos de servicios: residencia permanente para adultos mayores sanos o con patologías crónicas, rehabilitación con internación para cualquier capa etaria y servicios ambulatorios de rehabilitación y un centro de día.
Es una construcción de 14.000 metros cuadrados en 10 plantas, de las cuales 7 serán de monoambientes/ habitaciones y 3 de espacios de servicios, conformando en total 152 habitaciones con para 304 camas. Hoy tiene más del 70% de las unidades vendidas con una rentabilidad proyectada de entre 12% y 14% anual en moneda constante, apertura estimada para el primer semestre de 2027 y ocupación plena prevista a los seis meses del inicio operativo. “Establecimos un fideicomiso financiero con un rendimiento importante a 30 años en el que el inversor tiene acceso a un porcentaje determinado, que colocamos tanto a inversores institucionales como a personales con un ticket inicial de US$100.000”, explica Gustavo Lijtmaer, su desarrollador. Lo interesante de Abrazia es que cambia por completo la fuente del rendimiento: en lugar de la renta atada a la capacidad de pago del inquilino, la rotación, los costos de mantenimiento y a la calidad siempre discutible de la administración, en este tipo de proyectos, el inversor se integra a un negocio de operación médica y asistencial profesionalizada, con renta pasiva, sin vacancia individual ni gestión cotidiana de la unidad
Ejemplos. Los casos de Añelo y Abrazia no son idénticos, pero comparten la misma mecánica de fondo: intentar quebrar el techo de la renta tradicional a partir de tres variables que el mercado común rara vez logra reunir al mismo tiempo: una demanda difícil de postergar, una operación profesional que quita fricción al inversor y una escasez concreta que no se resuelve con oferta genérica.
por Marcelo Alfano
Galería de imágenes
Comentarios