Thursday 20 de June, 2024

ESPACIO NO EDITORIAL | 03-06-2024 06:35

Raimondo y Asociados: ¿Qué nos dejó la ley de alquileres?

Mariano P. Pastore, socio del Estudio Raimondo & Asociados, realiza un análisis sobre la evolución del mercado inmobiliario en el período comprendido entre 2020 y 2024, tanto en lo que respecta a la compraventa de propiedades como a los contratos de alquiler, en el contexto de la Ley de Alquileres vigente durante dicho período. ¿Fue beneficioso o perjudicial para el mercado y los individuos?

La Ley de Alquileres, votada en el Congreso y propuesta por el diputado Daniel Lipovetzky, nació con el objetivo de brindar estabilidad a los inquilinos. Entre otras cosas, estableció una duración mínima de los contratos más larga que la media existente en ese momento y fijó incrementos anuales del monto del alquiler basados en un índice compuesto por la inflación y la evolución de los salarios.

Ahora, al analizar su efectividad, varios indicadores muestran que esta ley no cumplió su objetivo inicial. En cambio, desestabilizó el mercado inmobiliario tanto en alquileres como en compraventas.

¿Qué pasó con los alquileres?

Focalizándose en los alquileres, estos experimentaron subidas exponenciales, muy por encima del índice propuesto por el Gobierno. En términos generales, los alquileres aumentaron un 1700% durante el período de marzo de 2020 a diciembre de 2023, generando no solo estrés en los inquilinos, sino también presión sobre la inflación, lo que a su vez incrementa el índice de ajuste anual, creando un ciclo inflacionario sin fin.

Además, la oferta de inmuebles destinados a alquiler se vio afectada. Muchos propietarios no estaban de acuerdo con las condiciones propuestas y optaron por vender sus propiedades o simplemente no alquilarlas, reduciendo la oferta y aumentando la demanda, lo que contribuyó a los excesivos aumentos de precios.

¿Y las operaciones de compraventa?

Como era de esperarse, las operaciones de compraventa se derrumbaron. La baja tendencia, que ya venía registrándose desde el pico de 2018, se acentuó, formando un mercado inmobiliario con excesiva oferta y poca demanda. La falta de financiamiento, como los créditos hipotecarios, sumado a la incertidumbre de la pandemia en los primeros años de vigencia de la ley, generó un mercado estancado donde las propiedades no se movían y las obras no se realizaban. Durante la vigencia de la ley, las propiedades cayeron entre un 20% y un 25%, aunque se observó una tendencia al alza desde noviembre de 2023.

Entonces, ¿Alguien ganó con esto?

Sorprendentemente, sí. Contrario al objetivo de beneficiar al inquilino, la ley terminó beneficiando al inversor que busca vivir de rentas. Desde su implementación, la rentabilidad de una unidad funcional para un inversor o propietario pasó de un 2% anual bruto a un pico de 5.75% anual bruto, debido al aumento exponencial de los alquileres. Sin embargo, este número aún no es atractivo para los inversores, considerando que el promedio en EE.UU. es del 10% anual bruto (datos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; las rentabilidades en GBA y el resto del país varían).

Reflexión final

La experiencia con esta ley muestra que las regulaciones excesivas pueden tener efectos contraproducentes, esto no significa que no deba existir una ley de alquileres. Desde la modificación de artículos con el DNU 70/2023, el mercado está comenzando a normalizarse. La oferta de inmuebles en alquiler ha aumentado significativamente (150% a  200%), ya que muchos propietarios que antes preferían mantener sus inmuebles vacíos o cedidos a familiares o amigos, reconsideraron su decisión y los destinaron nuevamente al alquiler habitacional. Los precios de los alquileres están incrementándose a un ritmo más controlado (por debajo de la inflación). Además gracias a la reactivación de los créditos hipotecarios y la disminución de la sobreoferta, el precio del metro cuadrado también está tendiendo al alza, alcanzando el promedio en CABA (datos a mayo de 2024 sobre la Ciudad Autónoma de Buenos Aires).

Es importante destacar que, hasta la fecha actual, la Ley de Alquileres permanece en vigencia, habiéndo sido modificado sus artículos mediante el DNU 70/2023, sin que ello implique su derogación.

por CEDOC

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