El mercado inmobiliario, en la búsqueda de su piso

El descenso parece haber tocado piso en un 40%. En esos valores, la compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires creció, en marzo último, 21,7%, según datos oficiales. Pero, de pronto, la corrida cambiaria apareció en escena y el mercado sintió el impacto. “Si el blue sigue subiendo, la tendencia efectivamente será a la baja, porque habrá gente con ahorros en dólares buscando oportunidades y que harán ofertas menores”, afirma José Iribarren, director Comercial de EIDICO.

Radiografía. Según el último relevamiento del mercado inmobiliario en AMBA de precios de las propiedades que realizan Mercado Libre y UDESA, “el valor de venta por metro en dólares de casas y departamentos presentó una caída interanual (contra marzo de 2022) de 0,6% y 6,9%, respectivamente”. Asimismo, el segmento de las casas y departamentos en CABA se encuentra a la baja desde junio de 2021 y abril de 2019, respectivamente. “En el margen pareciera haber indicios de un cambio de tendencia en los precios de las casas en todo el resto de los aglomerados (abandonando progresivamente la tendencia negativa)”, destaca el informe.

A su vez, si se considera el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en marzo de 2023, se registraron variaciones interanuales de la mediana del precio de venta en dólares por metro en casas y departamentos (también respecto a marzo de 2022) de -0,6%, y en departamentos de -6,9%. “Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observan variaciones intermensuales (con relación a febrero de 2023) en el precio por metro cuadrado en dólares de casas del -0.5% en CABA, del +14,3% en GBA Norte, +6,4% en GBA Sur y +0,9% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en marzo hubo variaciones en el valor en dólares por metro de -0,2% en CABA, de -1,1% en GBA Norte, +1,1% en GBA Sur, y del -0.4% en GBA Oeste, relativo a febrero de 2023”, amplía.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, confirma que la baja ya acumuló un 40% medida en dólares en cuatro años consecutivos, “pero hace ya dos trimestres que se moderó y hasta en algunos casos se verifica una meseta de valores. Creo realmente que no van a descender más las propiedades que estén obviamente bien tasadas”. Iribarren se suma: “considero que, por ahora, no hay una tendencia de baja en las operaciones que se concretan”, explica. Desde su visión, si hubiese una caída mayor se trataría “de casos puntuales”, como, por ejemplo, si una persona que necesita vender “sí o sí”, por lo que debe proponer un valor más atractivo para cerrar la operación.

Valores. Gómez Picasso no duda: “estamos en valores ‘piso’: hoy, el precio promedio para departamentos usados es de US$1.500 por metro para CABA, US$ 1.400 para las principales plazas de GBA y US$970 para las principales plazas del interior”, asegura. Y redondea: “siempre hablando de promedios. De hecho, este piso hizo que se empiece a activar la demanda en GBA y el interior, pero no tanto CABA”.

"Este es el mejor momento para comprar un inmueble en Argentina. Los precios que pueden conseguirse hoy son realmente de conveniencia para quien adquiere su inmueble para vivir como para los inversores –teniendo en cuenta que la rentabilidad también ha mejorado sensiblemente-", subraya Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara Argentina Empresas Inmobiliarias (CAMESI). Desde su visión, el precio ya empieza a recuperarse. "Actualmente nos encontramos en el valor piso del metro en CABA, en las grandes ciudades del país y en la zona norte (Pilar y Tigre). El mercado inmobiliario de compraventa comenzó una recuperación y esta tendencia parece que no se detendrá. En ese escenario los precios de los inmuebles comenzarán a subir de forma lenta, pero sin pausa".

Otro factor que pesa es el político. “Por ser año electoral, el panorama es más complicado y las operaciones que efectivamente se cierren son las que tienen vocación a realizarse”, agrega Iribarren. “Va a ser un año muy parecido a 2022 en actividad y todas las miradas van a estar puestas en lo que ocurra con las elecciones. Con este amesetamiento de valores y hasta alzas moderadas en algunos, el mercado está dando por descontado de que se avecinan cambios políticos”, subraya Gómez Picasso.

¿Cuáles son las propiedades y zonas más demandadas? Lo responde Iribarren: “en lo que respecta a las unidades más requeridas son las chicas (de uno a tres ambientes) y bien ubicadas (cerca de centros urbanos, en nuestro caso Escobar, Pilar, Tigre y Canning en Buenos Aires), cerca de los servicios, transporte público y en zonas consolidadas, como las de nuestros complejos Villa Nueva (Tigre), Canning Village (Canning), San Sebastián y Pilar del Este (Pilar)”. En la Ciudad de Buenos Aires, las zonas preferidas son Palermo, Recoleta, Caballito y Belgrano, en ese orden. En la zona Norte los barrios privados de Pilar y de Tigre son los preferidos y en la costa atlántica la zona de Pinamar Norte y Costa Esmeralda”, agrega García Malbrán.

Por último, Gómez Picasso, sostiene se buscan departamentos de dos dormitorios con un ticket de hasta US$150.000 ubicados en barrios de mediana densidad. “Quieren ambientes amplios con cocina integrada, balcón aterrazado, conceptos de sustentabilidad. Atraen mucho las torres y con arquitectura moderna, con amenities y un espacio para coworking”, apunta.

Requisitos de la demanda en un mercado que, cuando daba señales de haber encontrado un piso en sus valores, se enfrenta a una nueva corrida cambiaria que puede frenar la brisa de recuperación.