El mercado inmobiliario argentino volvió a mostrar movimiento, aunque todavía lejos de un escenario de euforia. Después de años atravesados por pocas operaciones, restricciones y dificultades de acceso al financiamiento, el sector transita un período de reordenamiento que modificó el comportamiento tanto de compradores como de vendedores.
Para Nicolás Mattera, referente del mercado inmobiliario y secretario del Colegio Inmobiliario de CABA, uno de los principales cambios comenzó a percibirse desde 2024, cuando aumentó el interés por concretar operaciones, reapareció gradualmente el crédito hipotecario y los propietarios empezaron a aceptar valores más cercanos a la realidad del mercado.
“El comprador actual es mucho más analítico y prudente”, explica Mattera. Hoy compara precios, analiza la ubicación, revisa el estado del inmueble, calcula los gastos futuros y presta especial atención a que la documentación se encuentre en condiciones.
Del lado de los vendedores también cambió la lógica. Mantener durante meses una propiedad con un precio excesivo puede terminar jugando en contra de la operación.
“Hoy el mercado premia a los inmuebles correctamente tasados y castiga fuertemente la sobrevaluación”, advierte Mattera.
La reaparición del crédito hipotecario fue uno de los principales motores del mercado durante los últimos años y permitió que numerosas familias volvieran a contemplar la posibilidad de acceder a una vivienda propia.
Nicolas distingue, sin embargo, dos momentos diferentes.
Entre los últimos meses de 2024 y el primer semestre de 2025, el financiamiento mostró un importante crecimiento: las tasas eran más competitivas, existía una mayor predisposición de los bancos a prestar y las operaciones comenzaron a incrementarse.
A partir de la segunda mitad de 2025 el panorama cambió. Según explica el referente inmobiliario, actualmente pueden encontrarse tasas que rondan entre el 6,5% y el 9%, dependiendo de cada banco, valores que todavía resultan elevados para muchas familias.
Para que el crédito pueda transformarse en una herramienta masiva de acceso a la vivienda, Mattera considera necesario alcanzar tasas más competitivas, extender los plazos de financiación y lograr una relación más equilibrada entre los ingresos, el precio de las propiedades y el valor de las cuotas.
También plantea otro punto central: reducir el aporte inicial que deben realizar los compradores, que actualmente puede representar alrededor del 30% del valor de la propiedad, hacia niveles cercanos al 20%.
“El gran desafío es que los bancos vuelvan a tener una política más agresiva de financiamiento. Cuanto más accesible sea el crédito, mayor será la cantidad de familias que podrán acceder a una vivienda y mayor será el dinamismo de todo el mercado inmobiliario”, señala.
Uno de los principales conflictos del mercado continúa siendo la distancia entre las expectativas de algunos propietarios y lo que efectivamente están dispuestos a pagar los compradores.
Para Nicolas, el valor de una propiedad no puede determinarse por cuánto necesita obtener el vendedor, cuánto pagó originalmente por ella o cuál es su valor sentimental.
Una tasación debe contemplar variables concretas como ubicación, metros cuadrados, distribución, antigüedad, luminosidad, orientación, estado de conservación, calidad constructiva y situación documental.
Pero existe un factor que comenzó a ganar cada vez más relevancia: las expensas.
Los aumentos relacionados con mantenimiento, servicios y personal pueden provocar que una unidad pierda atractivo frente a otras alternativas similares.
“Hoy los valores de las expensas son muy onerosos”, sostiene Nicolas. Un gasto mensual demasiado elevado puede terminar afectando directamente la decisión de compra y, como consecuencia, también el precio posible de venta.
Además, el referente señala una diferencia fundamental entre los precios que aparecen publicados en los portales y aquellos en los que finalmente se concretan las operaciones.
Para determinar el valor real de mercado, sostiene, resulta mucho más relevante comparar propiedades efectivamente vendidas que tomar únicamente como referencia los precios pretendidos por otros propietarios.
El mercado de alquileres también experimentó una transformación considerable.
Según explica Mattera, antes de la derogación de la Ley de Alquileres, en diciembre de 2023, había menos de 500 propiedades disponibles para locación en la Ciudad de Buenos Aires. Actualmente, la oferta rondaría las 20 mil unidades.
La ampliación de la oferta generó además mayor margen para que propietarios e inquilinos negocien cuestiones como la duración del contrato, el tipo de moneda, los mecanismos de actualización y las garantías.
Sin embargo, una mayor cantidad de propiedades disponibles no significa necesariamente alquileres más baratos.
Los valores continúan atravesados por la inflación, los impuestos, las expensas, los costos de mantenimiento y, especialmente, por el poder adquisitivo de quienes buscan alquilar.
De cara a los próximos meses, anticipa un mercado con mayor variedad y negociaciones cada vez más profesionales.
Las propiedades bien presentadas, con valores razonables y condiciones claras seguirán encontrando interesados. En cambio, aquellas que se ubiquen demasiado lejos de la capacidad económica de la demanda podrían enfrentar períodos más prolongados de vacancia.
Para quienes cuentan con ahorros y buscan acceder a una vivienda propia, considera que comprar puede ser actualmente una decisión acertada, siempre que la operación sea compatible con su situación económica.
“La vivienda no debe evaluarse solamente desde la rentabilidad financiera. También brinda estabilidad, seguridad y la posibilidad de construir patrimonio”, afirma.
Para quienes miran al ladrillo como inversión, la ecuación es diferente. Ubicación, bajas expensas, demanda de alquiler, posibilidades de revalorización y facilidad de reventa son algunas de las variables que deberían analizarse antes de tomar una decisión.
“No cualquier propiedad es una buena inversión”, advierte. El precio de compra, la renta esperada, los gastos, el estado del edificio y la documentación pueden determinar el verdadero rendimiento de la operación.
Más que intentar anticipar el momento económico perfecto, para el especialista la clave pasa por detectar oportunidades concretas: una buena propiedad, correctamente valuada y compatible con la capacidad económica del comprador.
“El consejo es actuar con prudencia y sin miedo”, resume Mattera.
En una Argentina acostumbrada a atravesar ciclos económicos cambiantes, el ladrillo continúa ocupando un lugar tradicional como mecanismo de construcción y preservación de patrimonio. Pero en un mercado con compradores cada vez más informados, el precio, la documentación y la evaluación profesional de un corredor inmobiliario matriculado pueden marcar la diferencia entre concretar una operación o permanecer indefinidamente a la espera.
por CONTENT NOTICIAS
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