¿Cómo impacta la derogación de la Ley de Alquileres y qué pasará con los nuevos contratos?
Es crucial tener en cuenta que los alquileres en curso seguirán regidos por la ley vigente en el momento de su firma. Únicamente los nuevos contratos estarán sujetos a los cambios introducidos en el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) ya que este decreto no tiene efecto retroactivo.
La nueva normativa establece que el plazo de las locaciones, independientemente de su destino, será el que las partes acuerden. En ausencia de un plazo estipulado, los alquileres temporales, se regirán por los usos y costumbres del lugar donde se encuentre el inmueble locado. Para los contratos de alquiler destinados a vivienda permanente, amueblada o no, el plazo será de dos años, y para otros destinos será de tres años. Ahora, tanto la duración del contrato como los ajustes ya no estarán condicionados al Índice de Contratos de Locación (ICL) o al índice Casa Propia.
Se permitirá la posibilidad de registrar los contratos en dólares, y se establece que los jueces no podrán modificar la modalidad de pago, la moneda acordada ni las disposiciones contractuales, a menos que una de las partes lo solicite y la ley lo autorice.
Las partes tendrán libertad para determinar las cantidades y la moneda de los depósitos en garantía, así como su posterior devolución. La periodicidad del pago podrá ser pactada libremente, siempre y cuando no sea inferior a mensual.
En caso de que el inquilino desee rescindir el contrato, deberá pagar al locador el 10% del valor restante del contrato.
En cuanto a las mejoras y reparaciones en la vivienda dependerán de la negociación entre ambas partes.
Una de las modificaciones más significativas es la eliminación del requisito de inscripción de los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
En general, este DNU otorga una mayor autonomía, flexibilidad en la negociación y redacción de los contratos de alquiler, permitiendo acuerdos más personalizados y adaptados a las necesidades tanto de propietarios como de inquilinos.
¿Cómo eran los alquileres con la Ley 27551 hasta Octubre 2023?
El marco legal establecía un período mínimo de vigencia de tres años, con ajustes anuales según el Índice de Contratos de Locación (ICL). En consonancia, el inquilino debía presentar al propietario dos opciones de garantía viables para que este seleccionara una de ellas.
Por otro lado, el locatario no asumía el pago de expensas extraordinarias ni de impuestos asociados a la propiedad. Además, el depósito de garantía se limitaba al importe correspondiente al primer mes de alquiler.
En cuanto a la finalización anticipada del contrato, esta facultad recaía exclusivamente en el inquilino. Una vez transcurridos los primeros seis meses del acuerdo, el inquilino estaba obligado a notificar por escrito al arrendador su decisión anticipada, enfrentando una penalización de un mes y medio si finalizaba el contrato antes del primer año, y un mes únicamente después de ese período.
En lo referente a reparaciones de emergencia, el propietario tenía la potestad de realizarlas y descontar su costo del monto del alquiler acordado. También, era un requisito obligatorio declarar el contrato ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
¿Cómo eran los alquileres con los cambios que se aplicaron en octubre?
A pesar de mantenerse el plazo mínimo de tres años para contratos tanto residenciales como comerciales, se implementaron cambios significativos. La actualización ahora se realizaba a través del coeficiente Casa Propia en lugar del Índice de Contrato de Locación (ICL) del Banco Central.
La fórmula Casa Propia se basaba en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. A esto se le agregaba un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se consideraba el 90% del promedio de la variación salarial.
Además, los ajustes contractuales se realizaban semestralmente, lo que implicaba que los inquilinos afrontaban dos incrementos de precio al año en lugar de uno.
Otra modificación importante fue la prohibición de pactar contratos en dólares, estableciendo que los acuerdos entre las partes debían ser exclusivamente en moneda nacional.
En relación a las garantías, se mantuvo lo dispuesto en la Ley 27551: el inquilino tenía la facultad de proponer dos tipos de garantías distintas (garantía inmobiliaria, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza, recibo de sueldo) y el locador debía elegir una de ellas.
Es fundamental tener en cuenta que estas disposiciones no aplicaban a los contratos exceptuados del plazo mínimo legal, como aquellos destinados a fines turísticos o diplomáticos.
¿Qué requisitos debe cumplir el comprador por boleto de compraventa para tener prioridad sobre los derechos de terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble adquirido?
En primer lugar, quisiera aclarar que la prioridad del comprador por boleto de compraventa sobre los derechos de terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble adquirido está regulada principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación. Algunos puntos clave a considerar son: A) La buena fe del comprador, la cual es fundamental. Si adquirió el inmueble de manera legítima y de buena fe, sin conocimiento de las medidas cautelares existentes, podría tener prioridad en ciertas circunstancias. b) En Argentina, el registro del boleto de compraventa puede conferir cierta protección al comprador. Sin embargo, este registro no otorga la misma seguridad que la escritura pública. Si las medidas cautelares no fueron inscriptas antes del registro del boleto, podría otorgarse cierta prioridad al comprador. c) Contar con la Escritura Pública. La prioridad del comprador por boleto de compraventa sobre las medidas cautelares puede depender de la inscripción de la escritura en el registro correspondiente y de la fecha de inscripción en relación con las medidas cautelares. D) El comprador debe haber cumplido con sus obligaciones financieras según lo establecido en el contrato de compraventa para respaldar su posición. E) Adicionalmente la ley argentina ofrece cierta protección al comprador de buena fe, priorizando sus derechos sobre medidas cautelares si se cumplen ciertos requisitos legales, como el registro adecuado y la actuación conforme a la ley.
¿Qué límites existen para los honorarios que pueden cobrar las inmobiliarias por los contratos de alquiler o compraventa?
Siempre es importante destacar la regulación existente en Argentina sobre los honorarios de las inmobiliarias en transacciones de alquiler o compraventa, ya que varían según la provincia y están sujetos a normativas específicas, más allá de la regulación que encontramos en el Código Civil y Comercial de la Nación. En el caso de la compra/venta, estos honorarios generalmente oscilan entre el 3% y el 6% del precio de la operación, y su responsabilidad puede recaer en el vendedor, comprador o ambas partes, siendo crucial especificarlo en el contrato de corretaje. Es importante tener en cuenta que muchas veces, al firmar el Boleto de Compra Venta, ya faculta al Corredor a percibir sus honorarios, por lo cual es importante chequear bien las condiciones de la reserva.
Para los contratos de alquiler, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Ley 5859/2017 establece un límite máximo del 4,15% del total del contrato, asumido exclusivamente por el propietario. En cambio, en la Provincia de Buenos Aires, la Ley 14.085 dispone que la comisión (equivalente al 4% del total del contrato) se comparta, con cada parte asumiendo entre el 1% y el 2%, salvo acuerdo en contrario donde una de las partes podría responsabilizarse por la totalidad de los honorarios.
Estas disposiciones legales son fundamentales y deben ser consideradas al momento de establecer los términos y condiciones en el contrato de corretaje entre la inmobiliaria y sus clientes, garantizando así la transparencia en la intermediación y el cumplimiento de las normativas vigentes en cada jurisdicción.
¿Qué aspectos debe tener en cuenta el comprador o vendedor de un inmueble para evitar problemas legales o impositivos?
Como asesora legal especializada en derecho inmobiliario, hay varios consejos importantes que podría ofrecer tanto al comprador como al vendedor de un inmueble para evitar problemas legales o impositivos:
- Documentación completa y verificación legal: Es fundamental revisar minuciosamente toda la documentación relacionada con el inmueble. Esto incluye escrituras, títulos de propiedad, planos, y cualquier otro documento que respalde la legalidad de la propiedad.
- Deudas y cargas: Asegurarse de que el inmueble esté libre de deudas, gravámenes o embargos. Es crucial obtener certificados que confirmen la inexistencia de deudas municipales, impuestos impagos, o cualquier otro tipo de carga que pueda afectar la propiedad. Esto debe ser chequeado previamente por el Escribano que interviene en la operación.
- Condiciones del inmueble: Inspeccionar el estado real del inmueble para evitar sorpresas posteriores. Es importante verificar que la propiedad esté en condiciones adecuadas y cumpliendo con las normativas locales de construcción. Siempre sugiero que al momento de inspeccionar el inmueble sean acompañados en lo posible de algún profesional, ya sea un arquitecto o alguna persona especializada vinculada al rubro.
- Cláusulas claras en contratos: Tanto el comprador como el vendedor deben comprender completamente los términos del contrato de compraventa o alquiler. Es esencial incluir cláusulas claras y precisas que aborden todos los aspectos relevantes, como plazos, condiciones de pago, responsabilidades de cada parte, entre otros.
- Asesoramiento fiscal: Consultar a un profesional en temas impositivos para comprender las implicancias fiscales de la operación. Las transacciones inmobiliarias pueden tener consecuencias impositivas significativas, por lo que es esencial entender y planificar adecuadamente estos aspectos. Este es un punto fundamental, ya que muchas veces solemos avanzar con la operación sin tener en claras las consecuencias legales.
- Acuerdo por escrito: Todo acuerdo relevante debe ser documentado por escrito. Esto incluye cualquier arreglo especial, negociación de precios, reparaciones o acuerdos accesorios, comisiones, etc.
- Registro y escrituración: Asegurarse de que la transferencia de propiedad se realice correctamente y se registre debidamente en los organismos correspondientes. La escrituración adecuada es crucial para validar legalmente la transacción.
Al seguir estos consejos y contar con asesoramiento legal especializado, tanto el comprador como el vendedor pueden minimizar el riesgo de enfrentar problemas legales o impositivos en transacciones inmobiliarias.
por CEDOC
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