Muchas consultas llegan al estudio con respecto a este tema, qué plazo rige actualmente para los contratos de locación, en que moneda se puede pactar el alquiler, como es la modalidad de los aumentos, entre otras.
¿Qué ocurre con la moneda en la que se pacta actualmente el pago en los contratos de locación?
La realidad es que actualmente, ya no existe lo que anteriormente se permitía, que era la posibilidad de que si el contrato se hubiera pactado -por ejemplo- en dólares, se podría cancelar la obligación entregando pesos. Esto logró un cúmulo de causas en la justicia, ya que las partes sometían lo que se había pactado, por mutuo acuerdo, al arbitrio de un juez. En la actualidad -sin jurisprudencia en la materia- siguiendo los lineamientos establecidos por el artículo del decreto, como regla general, los jueces no pueden modificar la forma de pago pactada por las partes, con la excepción, de que sea a pedido de una de ellas, cuando lo autorice la ley.
¿Qué modificaciones genera la libertad de pactar la moneda en las locaciones?
Es un gran desafío, sobre todo, porque se pone en juego la buena fe de las partes al momento de pactar sus propios contratos. Lo que está ocurriendo, conforme a las consultas recibidas, es que estas nuevas libertades han puesto un piso bastante elevado para poder acceder a nuevas locaciones y en su gran mayoría están estableciéndose en dólares. Esto genera, una posición bastante inquietante y desesperante para los locatarios que no cuentan con acceso a dicha moneda, o que, si cuentan, no tienen certeza de las futuras fluctuaciones de la misma.
Las actualizaciones, ¿cómo proceden?
Hay libertad para escoger las actualizaciones, ya sea que se pacte por porcentaje o por índice. Lo recomendable es siempre poder fijar parámetros que puedan ser afrontados en cuanto a las obligaciones pactadas. Dependiendo de qué manera se haya pactado el contrato, se determinará la actualización. Por ello, es importante ser cuidadosos y asesorar al cliente al momento de pactar la moneda de su contrato.
¿La nueva ley va a traer ventajas en los contratos de locación?
Es el gran anhelo que tenemos todos, la propia oferta y demanda tiene como desafío equilibrar dicha situación, para poder verse favorecidas ambas partes. La ley anterior ha generado muchas trabas y, en consecuencia, gran parte de los propietarios han dejado de estar activamente en el mercado inmobiliario. Sin perjuicio de ello, creo que debemos lograr acuerdos equilibrados, en el que ambas partes puedan verse favorecidas.
¿Qué ocurre ahora con el plazo?
Regirá el que las partes decidan en el marco de sus libertades. Ahora bien, en caso de que las partes no hayan establecido el plazo en el contrato, se considerará que es de 2 años. Debemos destacar que, existe un plazo máximo para las locaciones destinadas a vivienda, que es de 20 años.
Y con los contratos vigentes ¿cómo impacta el decreto?
El decreto 70/2023 no tiene efecto retroactivo, por lo que no quedan afectados los contratos que estén celebrados previo al 29 de diciembre del 2023, por lo que, si ya se celebró un contrato, debe respetarse el mismo hasta su finalización.
La actualidad impone grandes desafíos a la hora de asesorar al cliente en este tema, ya que siempre se busca que los contratos sean sostenibles en el tiempo y puedan cumplirse.
Estaremos a la espera del debate que actualmente atraviesa el Congreso de la Nación, sin perjuicio de que está vigente el decreto en materia de alquileres, salvo que ambas cámaras-diputados y senadores- rechacen en conjunto la normativa vigente.
Texto: Dra. Lucia Bruniñi
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